以房养老，用房子换养老金，划算么？

“银发浪潮”席卷，中国正加速进入老龄化社会。

一.

面对这一浪潮，各方都准备不足。

一方面，老人没准备好。目前中国约有40.7%的老人仍是靠家庭供养，农村很大一部分老人要靠劳动收入养活自己，四成老人认为自己是家庭的负担，只有约24%的老人能够依靠养老金生活。

一旦老人病倒在床，产生的经济压力和照料压力，更会成为家庭的难题。

另一方面，社会也没有准备好。

虽然近年来全国基本养老保险金总体收入不断增长，但结构性问题突出，全国近2/3的省份出现了“收不抵支” 、“寅吃卯粮”的问题。

两年后，中国的失能老年人（指丧失生活自理能力的老人）将达到4200万，80岁以上高龄老年人将达到2900万。

养老钱在减少，老年人在增加。

政府也在从很多方面想办法缓解养老问题，“以房养老保险”就是其中一个重要的尝试。

但这对我们普通百姓来说，是一条好走的路么？

前几天，刚好一位老邻居向我询问了这个问题，我帮他简单计算了一下，在这里也把建议分享给大家。

二.

老人今年65岁，独居，有个女儿在外地生活。由于老人年轻时没有工作，目前靠女儿给他补缴的养老保险，每个月能拿到1500元的养老金，基本生活还能保障。存款不多，只有一套房子，是60㎡的两居室，价值约120万。

老人的年龄和房产性质，都符合“以房养老保险”的规定，如果他办理了此保险，是否划算呢？我们来详细算算看。

根据地方政策和保险细则计算，65岁投保，房产价值120万元。除去上缴的保费，每月可得到保金3000元左右，到80岁（我国平均年龄），共可以获得养老金约55万元。

每个月多了一笔三千多元的收入，老人的生活确实会宽裕很多，但生活品质能有多大实质的改善就要打个问号了。

因为以老人勤俭的习惯和性格，大部分的余钱还是会攒下来，不会增加太多消费。

如果是爱花钱的老人，还要担心他们把这些保险金投入到保健品的无底洞中，现在有很多骗子专门针对老年人设置骗局，有时让人防不胜防。

回到上面的例子中，老人唯一的财产就是这套120万的房子，最终只换来55万的保险金，就算女儿不反对，自己算算也实在不划算啊。

换个角度考虑一下。

哪怕老人现在将120万的房子卖了，用70万换个一室一厅的小房子，剩余50万存入银行，或坐收利息，或买点年化5%左右的稳健银行理财，每月还有2000元的理财收入呢。

存款加房产，若干年后的个人资产总额肯定会远远高于养老金收入。

而且，手头备有一笔50万元的备用资金，遇到突发情况，也可以取出来渡过难关，而“以房养老”的这点养老金是按月发放的，老人甚至连卖房救急的可能都没有了。

另外，还有一个更严重的问题，就是通货膨胀。

十几年以后，三千元还能有多少购买力，谁能保证。

而作为家庭资产中最能抗通胀的房产又抵押出去了。

若干年后，房价上涨，现金购买力下降，老人一定会后悔当初抵押房产买保险的决定。

尽管有保险公司承诺不赚取房屋价格上涨的收益，但上涨的这一部分投保人也享受不到，只有最终结算的时候才会体现出来。

三.

这么算下来，是保险公司把钱都“骗”走了？

其实对于保险公司来说，“以房养老保险”也是有较大风险的。

首先就是利息问题，保费和养老金两项均要按照5.5%的年利率进行复利计算，反向抵押产品现时要保持持续的现金支出，对保险公司的现金流压力很高。

第二是长寿风险，结合第一个复利计算，老人如果领保超过20年，则养老金就有可能会超过房屋价值。

第三是房价波动风险，尤其是目前中国楼市风雨飘摇，一些三四线城市的房价泡沫虚高，有很大过高估价的风险。

此外，以房养老保险的相关法律制度也存在缺失，对于投保人以及保险公司的法律保障都略显不足。

四.

通过上面的分析，我想大家应该能理解为什么“以房养老保险”已经试点4年， 市场反应却依旧十分冷淡了。

综合来看，“以房养老”作为一个补充养老方式，还很不成熟，受众也较小，想通过“以房养老”彻底解决养老问题，是不现实的。

而对于我们来说，提高理财意识，养老靠自己才是正途！

合理分配家庭资产并积极理财，如果担心理财风险可以选择一些收益还不错，风险也很低的银行理财产品，用理财收益来提高生活品质，房子作为家庭最重要的财产，还是留在自己手上比较好。

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