楼市降温，投资买房一定要善用本地化思维

前几日，“厦门房价暴跌”上了热搜，虽然后来已经澄清“暴跌”只是谣传，但也让很多有房一族颇为提心吊胆。

楼市降温是大势所趋，但崩盘暴跌是缺乏基础的，这只不过是个别人为了博取眼球的哗众取宠，也带动了一部分不明真相群众的跟风宣泄。

真正走在买房路上的人是很清楚的，好房还是难求！当然不会再出现全城摇号的空前盛况，但想要在潜力城市，随便就能买到一些性价比高的楼盘，还是很难，更不要说降价销售了。

楼市降温，影响最大的是短线操作的投机炒房者。

阿木之前跟大家聊天时，一直强调，当广场舞大妈们都不再热衷选曲，而是组团去选房时，就预示着闭眼买房就能赚钱的时代已经过去了。

再想通过投机买房，高杠杆的短线操作赚钱，风险就非常大了。

（PS:虽然机会还有O(∩_∩)O~）。

一.

那么，当楼市降温，如何进行买房投资才更能规避风险呢。

这里，就要用到阿木之前“旅游城市投资攻略”中提到的——本地化思维。

所谓本地化思维，就是把自己当做准备投资城市的原住居民，用当地人的视角去审视这些楼盘。

大家随便拿出个城市仔细研究都会发现：外来人员（投资客或务工人员）和当地原住居民所看重的楼盘往往是不一样的。

作为外来人员，既有跳出本地固化思维局限的优势，也有不明真相跳进陷坑的危险。

想在当下风云变幻、眼花缭乱的楼市中，选到能赚钱的房子，既要充分发挥“不在此山中”的视野优势，也要善用本地化思维去鉴别风险。

买到低价房就是捡漏么？

外来炒房团往往因为“见多识广”，而一掷千金的豪购潜力低价房，成功的例子确实很多：

上世纪90年代，温州房价被炒作暴涨后，温州人就组团跑去那时还价格“低洼”的上海炒房，成功后，又开始席卷全国。最多时，温州炒房团总人数突破10万！

2015年前后，见证了浦东新区成长史的上海人，纷纷跑到规划刚刚落地的杭州未来科技城、大江东买房，当时大江东核心区的房价只有7000元/㎡；

同期，充分感受到冬奥会、轨道交通带来的房价效应的南京人，也纷纷跑到地铁相对落后，G20峰会、亚运会还未召开的杭州买房，专挑已有地铁规划、价格梯度大的近郊和亚运主会场周边下手，那时到杭州买房只需2成首付！

现在，政府下决心不遗余力的遏制房价，楼市也开始降温，尤其经过2015-2016这一波可以载入史册的疯狂后，再懵懂的城市也早已觉醒，全民磨刀霍霍，哪还有捡漏抢购低价房的机会呢。

当然，有些中签率只有个位数的倒挂盘确是好机会，但那不是捡漏，那是撞大运！

如果不顾房产本身价值，只是因为价格便宜就去入手，长远看不一定会亏，但站岗个三五年还是非常有可能的。这期间，除了收益率为零，时间成本和机会成本的损失也是一笔不小的数目。

二.

善用本地化思维，最简单的方法就是多跟本地买房人聊天，他们对城市各区域的了解一定会让你豁然开朗，而这些信息在网上是很难搜到的。

房价比其它区域便宜，本地人却不愿意买，是不是这块土地的“出身”不好：以前是坟地、屠宰场、烧炭场、垃圾掩埋场、砖厂、窑基、行刑场等。

或者是这片区域的地基不好，以前是河流故道，水塘、湖泊、水池、坑道回填地等。

或者是这片区域附近有某些污染源，垃圾焚烧厂，化工厂等等，因为这些污染的味道，并不是时时都有，只有特殊时间段才会飘来一丝丝恶臭。

以上都没有问题，那可能就是楼盘本身的原因：

比如，户型很差，相比该城市其它楼盘，得房率低、假阳台、无赠送等等原因，当地人自然不会买账。

或者开发商口碑很差，已经在该城市声名狼藉，曾经盖过的房子质量低下，二手房比同地段其它楼盘便宜很多。

再有就是不实宣传：

比如专门忽悠外地买房者，莫须有的学区房；

或者规划很多年还遥遥无期的交通、商业配套；

或者在本地人中已经不是秘密的产业搬迁搁浅……

三.

错综复杂的楼市，买到对的房子越来越难，尤其跨城市买房投资，一定不要只从售楼小姐那了解信息。

现在这个大形势下，买房投资要有的放矢才不会无妄接盘，也就是你买到手的房子，后期准备卖给谁要心里有数。

形势好的时候没问题，可以有蜂拥而至的各种大侠来接盘，但在楼市冷静下来后，你的出手对象一定要对准当地人，最好是当地的刚需人群！

所以，你把这个楼盘映射到自己城市的类似区域，充分考虑前面提到的土质、地段、开发商、户型、规划等问题后，问问自己会不会买，会不会推荐给自己的亲人朋友去买？

如果答案是肯定的，那就可以入手；如果答案是否定的，那你买到后就要做常年站岗的准备了。

政府“遏制房价，房住不炒”的方针越发坚定，房价短期内大幅上涨的可能性很小，这时入手的房产，一定要有自身实实在在的优势，并被当地人所认可。

否则，宁可暂时观望也不要着急出手，尤其是三、四线城市的郊区低价房，概念是被一些外来炒房客炒起来的，这里面的实际上浮空间在压缩，风险也在聚集，一定要谨慎出手。

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