如何寻找未来房价暴涨的城市

上周五听了一堂讲宏观经济的课，主讲人韩廷春是清华大学公共管理学院的教授。

韩教授主攻经济学研究，这次四个小时的授课涉及国家宏观经济的方方面面，此处不再赘述。

亭主对房地产解读最感兴趣，和大家分享一下。

1、房地产是否存在泡沫？

韩教授认为，房价上涨主要有以下几方面的原因。

第一，地价过高。

第二，居民储蓄率高，缺乏好的投资渠道。

是泡沫就一定会破灭——这是大家都认可的经济学原理。按照这样的原理，如果房子是炒起来的，过一阵子价格就会回落。

比如温州、鄂尔多斯等城市，房价都回落了很多。

但从全国的情况来看，即使经济形势不好，政府调控政策愈发严格，房价依然坚挺，尤其是大中城市。因此，房价上涨背后有着坚实的基本面支撑。

另一方面，中国的房地产市场不同于其他的国家，有明显的中国特色。中国的土地是国有的，租金收入全部归政府所有。房价越高，财政收入就越多。

因此中国的房地产市场不仅是消费品市场，同时也是投资市场。

在中国金融市场不发达的大环境下，房地产是中国投资者的首选，房地产市场发挥了货币蓄水池的功能。

这种情况下，随着中国货币供应量的增加，房地产价格就不断地出现上涨。

2、限购限售是好的调控政策吗？

韩教授认为，限售限购是非常笨，且无效的调控政策，可以叫“空调”。

他认为好的调控政策应该是两手抓。

第一，政府提供大量的廉租房、公租房和保障房。

以新加坡为例，70%的房子都是政策提供的这类房产，剩余30%进行市场化定价。

第二，推出房产税，作为长效调控机制。

目前地方财政收入的三分之一都来自卖地，而在西方国家，财政收入的20%稳定的来自房产税。

在房产税的政策上，需要谨慎谨慎再谨慎。

比如，要按照人均平米数进行征税，以家庭为单位进行征税。

比如，在从低税率开始起征，西方社会的税率多在1%-3%，国内应从1%开始。

比如，一线城市和三四线城市应该在税率或者起征点上有所区别，应先从一线城市开始试点等。

卖地来钱快，收税却要很多年，因此，在政策推行的时间表上，并不乐观。

以上是韩教授的观点。

对于房地产，亭主还有很多疑问，因此自己做了一些功课。

1、如何判断一个城市的房子是否值得购买？

判断一个城市的房产能够保值增值，也就是要看这个城市是否有发展潜力。

最直观的指标就是，看看这个城市是否有持续的人口流入。有人来，就有人在这里消费投资，创造价值，也就有人来接盘房产。

另外可以参考的指标有：城市规模、人居收入、土地供应、儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。

其中儿童数量增速，任志强有过相关的论述，他说：小学生增长的数据最为有效。

因为小学一来，说明一家子都在这里生根了，小学中学12年都跑不掉，孩子大了得买大房子，再长大还要买房结婚，这是真实的人口增长。

所以，小学生增长的城市一定是未来房价暴涨的城市。

至于去哪里看一个城市的小学生增长数量，你可以试试当地的教育局网站。

2、自住房还需要观望一下再买吗？

香港人管买房叫“上车”，说的特别形象。在一个城市买下一套房子，就是买入了这个城市的未来，人才能真正算是在这个扎下了根。

北大的徐远教授给出的原则更为明确——先上车原则。

他说“中国经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就相当于买票上车。不管是商务座、二等座还是站票,一定要先买票上车，才能不被列车抛下。”

如果你刚需一族，先保证买上一套，再去考虑位置、大小、学区、配套等等。

3、郊区便宜的大房子，市区高价的小房子怎么选？

徐远教授对此给出了第二条原则：稀缺原则。房子的价值，更多的不是体现在房子身上，而是周围的稀缺资源。

这也是为什么学区房特别保值、更容易升值的原因。

学校、医院 、商业等配套带来的便利性才是房子升值的根本价值所在。

如果有选择的话，尽量选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子，实在买不起，买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代稀缺资源。

4、买房怎么贷款更划算？

总体来说，房贷是普通人一辈子最好的借钱机会，利率低，周期长。

从银行贷款，等于是让银行帮我们抵御通货膨胀。

货币具有时间价值，现在的100块，比明年的100块值钱。如今的2000块房贷，放到10年后，跟现在500块差不多。

在理财的领域里，有一项基本概念，就是——货币的时间价值，有了这个概念，很多问题就迎刃而解了。

因此，买房子贷款的时候，牢记这三点就够了。

第一，尽量降低首付比例。

第二，贷款年限越长越好。

第三，贷款请首选公积金。