【8月书单】What？投资一套28平，价值38万的复式公寓？

近几天，深圳“新房改”重锤落地，市场商品住房占40%左右，人才住房和安居住房占40%左右，公共租赁住房占20%左右。断然宣誓国家在房地产调控上加码，预示着曾经把房地产当做一本万利的投资已经慢慢成为过去式。

虽如此，中介仍然不亦乐乎的打着广告，拉着客，宣扬着房地产投资的价值。每次到惠州南站，出站台，对你很热情的无外乎是摩托客和地产中介。“靓姐，南站五公里以内11000一平，买到就赚到”........

同样想起去年有段时间，在东莞横沥的老友，看中一套复式酒店公寓，共28平，总价约38万。由于缺少资金，老友也在给我宣传，买一套投资，一本万利。对于经历过14年买房翻倍，16年左右翻倍的情况，我的确有念头想要再次进行房产投资。

但是此次并无冲昏头脑，而是进行全面分析。先说不能全款支付，想着38万，还要月供，租金才1500左右，如果这笔钱去理财，普通的银行理财都差不多可以达到如此收益了，公寓使用期限才40年。而我一直认为，现如今各地房价都上涨到一定的程度了，如果说20万左右，我可以有1000多租金收入，那可以不用考虑太多就可以入手了。但是超过这个幅度，就需要认真思量。地段，周边租住人群，是否有持续性的人员流动....需要考虑的是更多，而经过深思熟虑之后，果断放弃了。

那么一套房子，如何就可以达到可以投资？《从零开始读懂金融学》，里面有一小篇章专讲考虑一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望收入是否合理。三个公式，就可以简单为我们计算。

公式一：租金乘数小于12.

租金乘数=投资金额除以每年潜在租金收入，得出的乘数应该要小于12。如果超过12倍，很可能会带来负现金流。缺点：此法并未考虑房屋空置与欠租及营业费用、融资和税收的影响。

去年，姑姑股票市场小赚一笔，加上姑父公积金提取，有了笔比较大的存余。他们两个在老家县城购置一套单身公寓，45平，今年交房，装修加简单的家居购置，总共花销20万左右。并未想到的就是，此房经过中介介绍，以1500元价格租出，要说在广东18线小城，这价格是杠杠的。

按照租金乘数计算，姑姑这套房子的乘数最终额大概为11.11，那么这套公寓是值得投资的。虽然这个参考不是百分之百正确，但是可以作为我们投资一项参考工具。

公式二：8-10年收回投资。

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭数）除以（月租金-按揭款）X12，回收年数越短越好，合理的年数在8-10年。

此计算公式比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。再以姑姑投资小公寓为例，如果每年有18000租金入账，大概是10多年就可以收回成本，这套房最后的结果还是值得投资的。

公式三：15年收益看回报。

如果该物业的年收益X15年=房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益X15年>房产购买价，该物业尚有升值空间；如果该物业收益X15<房产购买价，该物业已经高估。

你掌握了三种公式投资法计算没，当打算再次投资房产的时候，不如用上这三个公式进行一个评估，可以让你省心省力评估你的投资价值。

当然考虑一套房子是否真正可以投资的时候，当然还有更多附加条件。还是姑姑那套公寓为例，租金在当地属于比较高，但是考虑我们县城是广东省有名的人口众多，需求大，就有市场，较低价格买入，升值空间还有一点，地段位置也不错，县人民公园附近，周边是县中医院，县汽车站.......

因此除了房屋价值评估以外，还应该把握以下6个投资小窍门，助你做出的正确的选择。

1. 投资好地段房产。 地段地段，好的地段对于每个地方都是十分有限，因此升值空间非常大。

2. 投资期房。期房是开发商一种融资手段，提前收回资金，但是制定价格的时候会有一个优惠价格，同时，期房有可能选择更好的朝向、楼层较好的房子，但是风险比较大。

3. 投资尾房。对于尾房，开发商都会一个较低价格卖出，投资者以一个较低价格买入，在合适的机会，按照正常价格卖出，赚取差价。

4. 投资二手房。在城区位置较好、交通便利、环境成熟的地段购置二手房，先用于出租赚取租金，再以一个合适的机会卖出，两全其美。

5. 投资门面。新建的小区都配套建有门面，面积不大，30-50平米左右，适合搞个体经营。

6. 投资待拆迁房。提前购置拆迁房，以获得拆迁补偿的方式赚取收益也不失为一个好的投资方式。

投资房产，你有没有做好姿势了解了呢？