首付需16万，年租金8万，这样的商铺你买



昨天一下班，就被小区撒传单的给堵了，在他们的巧簧下我拿着宣传纸和定制的小扇子上楼了。回到家，老公神秘兮兮的告诉我有发财路子了，不是别的，这是我手中被大肆宣传的商铺。“挣钱”详情如下：
   
1.店铺面积8到15平方不等，以老公说的13.03平方为例。总价格477082元，3万元现金抵6万元，实际房价417082元。
   
2.前三年一次性支付定额租金87587元，实际出资329495元，其中首付16945元加为了抵6万的3万元。贷16万，10年期，月供1800元。
   
3.第四年支付定额租金29655元，
   
第五年支付定额租金32949元。
   
4.第六年到第十年，每年保底房价8%定额租金26360元，实际高出部分租金我们留9成，商家提1成。
   
按目前预期租金一平一天18元收益，13.03平，计算，6到10年的每年收益为53322元，再加上保底26360元，一年收益约8万。
   
说实话看着这个计算是正确的，但总觉得哪里有问题。
   
我和我老公两个完全不懂商铺投资的人想到的是收益不错，月供也能够支付，地段不错，五证齐全，托管运营，非常能赚啊！
   
但是与之而来了两个问题：
   
*商铺好转让吗？
   
按计划，商铺不是我们最终的需要，能不能借商铺的跳板达到买房的目的？
   
*这么好的蛋糕，为什么还有机会在县里宣传，市里人们不懂投资吗？
   
带着疑问，根据自身情况，我去了解了下关于商铺投资的信息。
   
首先很明确的是我们考虑购买商铺是为了纯投资，没有自营的想法。作为纯粹的投资者，商铺给我们的回报率到底有多少呢？
   
知乎大咖说“市面上的销售型综合性商用物业几乎没有值得投资的。有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？”和我们的疑问不谋而合了。他有讲到商铺静态回报率不会高于5%。
   
这个成绩不是很理想嘛。
   
像我们这个商铺，前三年租金直接返也不过是包装后的营销手段，羊毛最终是从羊身上出的。昨天我还问我老公了，三年的租金在哪啊？他说直接扣了啊！好吧，它其实从来没有真实出现过。
     
剧了解，商铺的商业价格都是要透支掉至少三年的升值空间的，比如，现在合理的单价是一万元，三年后是三万元，那么现在的售价就是三万元 。
   
想要以后卖了商铺置换成房产是不太容易了，这也解释了已经买了商铺的同学给我的经验之谈：商铺不好转让。
   
关于地段，起先觉得地段确实不错，在市中心的位置了。根据网上高人指点，再回头看，这地段的商铺就大打折扣了。
   
我们看上的商铺将来是做餐饮的，商场周边有医院、政府、公园，日均30万鼎盛人气真有可能有，但停车问题怎么解决？要知道我们曾经因为停车不方便而不敢去那个医院做检查，堵车严重无法停车的地方，你有兴趣去吃饭吗？
      
在搜集资料时有个作者的话特别逗：“70%的商铺，生下来就是骗人的”，今天的草率学习也发现了买商铺是需要深入学习的，别把“一铺养三代”的目标变成了“三代养一铺”的悲剧。