话题|88万元买两套房？是否可行？

粉丝R的求助：

 

粉丝R的求助：

一、个人情况：

妈妈党，月薪月薪6000（有流水）+兼职4000（无流水），年终奖10000元，无公积金。每年自己买商保9500元。生活开支2500元/月，零用1000元/月。基金定存每月500元，刚定投半年。

二、子女和父母：

前夫每月支付抚养费3000元。孩子教育支出每年35080元，保险费用21500元。母亲退休金每月2200元。有医保，但身体不好，退休金只够支付每年看病吃药及住院治疗。名下有一套小户型预计明年会得动迁款42万或70平安置房可以二选一。

三、资产情况：

存款8万；房子离婚时卖了170万，清还贷款47万后前夫分走40万，目前剩余83万，已经定了一套小三居，方便孩子上初中。总房价125万，含税。中介费12500，贷款手续费2750。后续房证及契证约1万9。外债欠款3万。

四、求助事件：

想在大学城投资一个小户型出租。是否划算？总房款控制在43万。租金每月大约1000元（大学城目前房价涨的比较快）。

想听一下Lisa的建议：

（1）是否应该买大学城的房子？如果不买，小三居目前还没办交易，首付建议付多少？以哪种还贷方式更合理？接下来可以采用哪些理财方法？

（2）如果建议买大学城的房子，那么这两套房的首付应该各付多少是最有利的？

 

通过粉丝R的来信，我们可以分析一下R现在的财务状况：

 

一、资产部分：

固定资产：8存款+83剩余房款-3外债=88万元

职业收入：1万/月职业收入+年终1万=13万/年薪收入

投资类收入：500/月基金定投，年存6000，按照5%年化收益，利息预期在150元。

生活支出：年支出=生活开支+R零用+孩子支出+赡养母亲支出

=2500*12个月+1000*12个月月+（56580/年-抚养费3000*12个月）+母亲生活费（2k/月）

=粗略估计，年支出应在3+1.2+2.058+2.4=8.658万元以上。因为母亲的生活费情况待定，老人看病费用又较高，每年的生活开支最少是9万。

 

年结余=年收入-年支出+理财收入=13w-9w+150元=4.015万

 

二、需求分析:

根据R的来信可知，现有的资产部分是打算做两套房子的首付，用其中的一套来投资，另一套自住，总资产88万怎么才能买两套，而且那套小户型是否值得投资呢？解决问题的时候，我们要秉承一个原则：

 

先解决主要问题的主要矛盾

再解决次要问题的次要矛盾

 

第一步：确定首套房的贷款比例

总房价125万，含税。中介费12500，贷款手续费2750。后续房证及契证约1万9。125万的房子如果按照首付30%来计算（极保守的算法），首付就是37.5万，加上以上的其他费用一共是3.425万，所以，首套房的最低需要准备：37.5+3.425=40.925万≈41万。

 

原因分析：

原房子已经卖掉，这套房子可以按照第一套房来处理，首付支付41万，还需要贷款20年，因为R的年龄过了贷款30年的线，所以，每个月的还款金额是在5726左右，在等额本息和等额本金之间选择，都要用足房贷的时间，占尽时间的便宜，钱是通货膨胀的厉害，所以，建议等额本息，如果是等额本金，每月要还款7200+元。尽量减少还款的压力。

 

 

第二步：大学城的小户型，是否适合投资？

 

因为首套房已经订好了，所以88万元的本金就余下了47万，小户型的总房款也刚好要控制在47万以内，来分析一下，租房和贷款的比例，是否适合进行投资？

（1）小户型投资本金：

47万*40%首付=18.8万元（这套小户型只能算作是二套房），算上其他的契税等费用，粗略估计在20万元。再加上装修的本金5万元简装，合计需要本金25万元。每月还款1845元。

（2）租房和贷款比例：

年租金：

1000元*12个月=1.2万元。

租贷比例：

1.2/25=4.8%，和5年期的国债收益几乎持平。而且随着每年还款金额的增加，以2.214万元的年成本增加，所以，租贷比例一般，而且年收益会随着时间的推移，持续下降。

房子的增值：

因为不确定是哪个城市，所以不确定房子的投资价值。但是可以根据一点来判断，因为是大学城，在本地念书之后留在本地工作的净流入人口如果逐年增多，则可以确认，这是一个有增值空间的城市，这种小户型，如果能达到10%房价的涨幅，就可以投资，既可忽略租贷比例的问题，但是也要注意一点，3-5年之后必须出手，不然会增加还款的压力，影响资产流转。

 

综上，如果人口净流入，房子增值，3-5年可出手，则可以购买该小户型。因为3-5年增值出售，则需要确定，投入的本金越少越好，所以选择的还款方式，还是等额本息。

 

第三步：除了买房还有什么理财方式呢？

通过上方的计算，我们可以算到当R搞定两套房子之后，手上的余粮：

88万-首套房41万-二套房25万=22万。

 

从R的投资情况来看，理财能力保持在一个初学者的阶段，毕竟家庭压力大，有孩子和老人，进行炒股等高风险投资是不可行的。

所以，基金定投是一个好的入口，但是R的资产比例上有问题，正常来说，一个健康的家庭应该秉承着4321的模式来分配资产，但是因为R的家庭结构属于，1小-1中年-1老年，1个劳动力要养活2口人，所以，在资产配置上需要选择一些风险较小的项目。这22万元，可以选择“基金+网贷”这样的基础模式，分批分次的进入基金市场，注意分配基金的类型，这里简单的说明一下，中年支柱性家庭的资产配置。

 

一、网贷配置：

投资行业龙头，保证整体收益，以长期为宜，如陆金所3年期，保证收益8.5%，或者随手记的周年活动，利用时间收益，保证10%年化收益的1年标，还是可以抢到的。

1、整体投资平台把控在2-3个即可，网贷金额的总配置不要超过22万总金额的20%，也就是0.44万元。

2、固守理财规避风险之后，还是比一般银行理财高的。可以利用12单存法的模式，每个月投资一笔，持续12笔，每个月都会有一笔到期，应急，当这个模式轮动起来之后，并不会因为周期过长影响现金流。

 

二、基金配置：

网贷的部分属于风险配置了，而基金的部分就要区分不同区域，然后进行定投，而不是简单的500元就ok了。

股票型：20%（成长型白马股，国内的+国外的+各个板块）

债券型：30%（稳定预期，也可以换成一半国债或者一半板块类指数型基金）

货币型：50%（备用资金，留作投资机会出现时的筹码）

 

以为家里的小孩、老人占比高，所以花销的部分就比较不可控，以上三种基金都是可以进行定投的，以半年内的收入作为应急资产6.5万左右（这部分钱可以算入货币型的投资中），剩余的22-0.44-6.5w=15.06万元可以按照上述比例进行基金定投。

 

通过以上的网贷和基金，每年的平均收益只要保持6-8%左右即可。每个月等于给自己加薪了1000-2000元，也就是说每月的收入等于1.2万元，除去每月房屋的贷款7500元，每月生活费7500元（9万/12个月），还有3000元的缺口（其中包括母亲的2000元的生活费），可以从生活支出中进行改进减少1000元支出，另一方面还可以重新分配母亲的资产，购买银行理财、国债等保本产品，来补充母亲的看病生活就医需求,母亲的部分是可以自给自足的，但是需要R代为操作。

所以，整体未来的投资策略就是一个字：

稳

 

最后，还可以利用每个月的生活结余，复投基金/网贷赚取复利，减少生活压力。

 

分红型的保险并不能算作真正意义上的理财产品，所以在资产配置时，这部分收益可以忽略，暂不考虑到年化收益内。且这类家庭应该以意外保险和大病保险为主，且一定要先保自己，再保妈妈和孩子。每年的保险支出一定要保障。

 

除了网贷，基金，我要不要投点别的？

 

不要！

 

不懂的产品不要投，而且基金的范畴非常的广泛，可以类型多配置一些，然后选择一些可靠可期的产品，有人说，为什么我的基金定投都没有盈利呢？要么选的不对，要么持续的时间太短，就算是只投资货币基金，年化也有5%以上的，主要注意挑选，机会还是多多，选基和具体的投资项目可以参考日常推送。

今日话题：

如果你是R，会买这套小户型么？

文章来源：公众号，羊毛手账（lisasong777）