还在傻傻投资房地产吗？这些指标帮你引路

   房子是不动产，“硬通货”。尽管楼市起伏，政策变化，投资房地产依然是投资者的重要选择。可最近有些城市楼市低迷，下行趋势明显，国家层面的政策也不再鼓励炒房投资。在这种背景下，哪个城市的房产值得投资，又如何判断一个城市的房地产是否还有投资机会呢？我们从以下几个指标来分析。
   
  一、宏观指标
     
   首先，城市的区位提升城市的价值，也会促进房产的价值。
     
   有些城市处于水陆交通中枢，区位优势佳，从古到今都呈现富足繁荣景象。比如武汉，从武汉沿长江水路，可西上巴蜀，东下吴越；向北溯汉水而上，可以至豫陕；经洞庭湖乘风破浪，南达湘桂，故古称“九省通衢”。现在，武汉也是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，铁路干线交织，水路融汇，航空港繁忙。
      
   城市的这些区位优势都使城市的商业贸易更加繁荣，城市姿态更为开放包容，这些城市的发展有着巨大的潜力，从长远看，这些城市的房子保值增值的几率很高。
     
   其次，城市的开放指数，城市规模的大小和流动人口的数量也影响着房产投资。
      
   有些城市规模大，体量大，本身就是个强大的经济体。这些城市往往还有科学、前沿、完善的城市规划，前景广阔。部分城市或强强结合，或发挥核心带动作用，形成了大城市集群区、都市圈。如长、珠三角城市集群，重庆都市圈，宁波都市圈。这些规模大的城市和强大的城市集群，是国家发展富强的龙头，经济发展势头甚好，房子抢手，房产增值指数、投资热度会一直比较高。
      
   流动人口多的城市往往是越来越多的人们拥蔟至此，热衷在这里拼搏生活，说明城市发展有活力。而大量的流动人口也扩大了房产需求，从而刺激了房价，这样的城市的房子往往有不小的增值空间，是房产投资的好选择。当下，很多二线城市都在积极推行“抢人”政策，大量引进人才，这些城市暴增的人口也会把房价推向更高的台阶。
      
   城市的开放性也影响着房产市场。有的城市“不欺”外乡人，外来人口可以很快的融入该城市，与当地居民和睦相处，共同生活。有的城市放眼全省、全国，不拘一格降人才、开展经济文化交流，姿态向全国开放，甚至有国际眼光，这样的城市可以容纳不同类型的人共同筑梦，房产市场也终会有重大利好。反观一些边远地区或少数民族聚集地区，虽保留了不少民俗特色，但由于相对封闭，房地产市场总是不冷不热。
      
   再次，城市的生态宜居程度也是房产投资的重要驱动力。工业化的社会使人们越来越追求明媚的阳光，清新的空气和绿茵成林的家园；人们生活富足了，越来越注重生态环保，绿色家园越来越得到人们的青睐。所以旅游城市、休闲养老之城、国际会议城市让人心生向往。比如蝴蝶泉边的大理，山水甲天下的桂林，气候宜人的海口。这些城市风景秀丽，静静等着人们安居在那里，是一个你来了就不想走的地方。这么美丽宜居的地方，房价会不增长吗？
      
   最后，房地产市场是否景气，还受国家开发发展政策的影响。国家大力开发建设哪里，人才、资源、投资就流向哪里，哪里就会逐渐繁荣。国家重点开发的区域往往会经历一个从较落后起步，逐渐发展腾飞的过程。你能否想象，如果你的祖辈父辈，在改革开放之初，在当时荒芜的上海浦东抑或深圳地区，买了块儿地，盖了房子……
   
目前，国家正在科学规划开发沿长江地带，海南也在大手笔的规划与建设中，如果你看好，就抓紧机会吧！
      
   总之，从宏观层面看，从长远考虑，房价受城市发展水平的影响。上述的几点其实就是城市发展水平的各项指标。城市的经济发展水平，生态宜居环境，人文气息，教育发达程度也是城市发展程度的重要指标，这些指标也间接影响着房价。我们可以综合考虑这些因素来确定这些城市还有没有机会进行房产投资。
     
   二、微观指标
      
   如果通过上述指标找到了一些备选城市，那么我们应该从下面几个微观方面来窥视一下该城市是否值得房产投资。
      
   首先，看一下目前该城市均价在同类城市的水平。同一发展水平的城市，房产均价较低的升值空间一般来说比较大。反之，升值空间则较小。如长沙，西安，对于普通的省会城市而言，房价就偏低一些。
        
   其次，注意房产库存和供求关系。有些城市库存和空置率都很高，房价仅仅是支撑着不跌罢了，人们买房欲低，明显的供过于求。选择一个城市投资房产时，一定要多走访实地调查，看一下库存率和供求关系。
     
   再次，了解一下该城市的房产政策和其他与房产有影响的政策，以及政策的实际效力。
      
   比如，有些城市实现严格的房价调控政策，阻碍房价上涨并取得了明显的效果。一些城市严格实施限购、限售、限贷、限价四限政策，确实抑制了房价的增长。还有些城市实行租售并举的政策，也减弱了人们购房的热度。
      
   人才引进政策，更为开放的土地转让政策虽与房产市场无直接关系，但也会对房产市场有深远的影响，投资房产时也应当留意。
      
   综合而言，一个城市的房地产是否还有投资机会，可以从上述几点来综合把握。但房地产市场有着周期性、波动性和不稳定性的规律，短期内的波动我们往往难以预料，所以，要用充分的风险意识来进行房产投资。