房贷，到底该选择哪种还款方式？

文/清姝小栈（qingshuxiaozhan）

前一阵子写了一篇关于房贷的文章，粉丝表示比较失望，觉得没有数据做支持不像是清姝的风格，来理科数据来了，调出excel算了好几天的结果。

清姝前一阵子买了套天津的学区房，这套房子没有太多投资的想法，给孩子上学用刚需，其实投资价值一般，租售比比较低，等3年后入学籍就要出手卖了的，所以选择贷款的时候就要为了能提前还款。

具体是选择等额本息还是等额本金好呢？

一、两种还款方式

我们先说房贷两种还款方式，等额本息是每个月还款金额都一样，在刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

等额本金是每个月还款本金一样，由于本金已经还了，所以需要还得利息在逐渐减少，前期还款金额多后期少，总金额要比等额本息低。

我们用贷款100万，4.9%标准商业房贷，还款20年举例子：

我们发现两种还款方式，最终还款金额差距了7.8万。选择哪种方式还是看个人的理财能力还有资金压力了。

二、提前还款哪种方式好

我们发现两种还款方式，第一个月还款利息是一样多的，之后由于还款本金速度不一样，等额本金利息减少的快一些。相对来说等额本息前期还款的利息比重大一些本金比重小一些，如果我们提前还款哪种方式更省钱一点。

1直接计算累计金额

清姝以年为单位，将已偿还金额+剩余本金进行相加，就是我们如果提前还款需要支付的总金额做了一个列表。\

清姝做了一个折线图可能看起来更直观一些，等额本息始终要比等额本金多还那么一点点。而且时间越长差别越大，也就是如果我们三五年内还款其实差别并不大。

2、差额投资

当然了，清姝知道你们会说，等额本息一开始比等额本金少得多，这部分可以进行投资，是不是好多了？

清姝用7%和8%分别进行计算。

值得注意一点，在第100个月也就是八年多的时候，等额本息比等额本金还要高，就没法进行投资了，所以清姝在100期后面的利率都是房贷利率4.9%进行计算，毕竟差额也是要进行还贷款的。

我们发现如果用差额进行投资，保持年化8%还好，等额本息始终要比等额本金总还款金额少，但是一旦收益率下滑到7%，并且老老实实到20年还完，实际上还款金额是一样多的。

那还不如直接等额本金呢，毕竟社会上安全稳定的无风险收益率只有5%，冒着很大风险最后效果一样，还不如直接设定等额本金省心。

另外提醒一句，差额投资也是靠着现在低贷款利息，如果以后利息高了，但是又找不到安全的投资方式，就要考虑提前还款或者更换还款方式了。

来源：清姝小栈（公众号微信ID：清姝小栈；）

作者：清姝（个人微信IDqingshuxiaozhan1）

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