【私人定制】刚需别墅，怎么买更划算？

粉丝来稿求助：

1、家庭收入：每月1.5万，年终7万，公积金每月4800

2、可用资金：70万（存款50万+公积金20万）+70万（现有住房一套，卖出80-20贷款可得60万，不卖则以二手房卖出过户给家人，家人再以购买二手房名义贷款70万）+20万家人赞助=160万

3、不想变现的资产：价值最少20万的某股权，老家30万房产

4.我的想法是：

尽量将原有的一套房不卖，能换取较高贷款（我这儿二手房带装修房价6-7千），利用银行的钱，购置新资产升值。

5.我的担心是：

一是原有房子实际产权还是自己的，但是以二手房交易给家人再贷款方式做高房价，贷款70万，不知道怎么操作？也不知道这个方案可行否？二是贷款140万买房，加上贷款的70万，实际贷款到了210万，过高的贷款压力山大，家还有2娃呢。月还款1万1多，占月家庭收入66%，（不含公积金4800，因为不能对冲，只能一年取一次）

6.现在面临的问题：

一是我们看上的别墅，评估价在400万，转手可获利；

二是有高铁站即将在附近开工，附近有医院高校，位置好；

三是这儿是旅游城市，可做客栈、会所整体出租出去，年租金（民房7万，别墅可以在10万-12万，可覆盖多半贷款）；

7、求助：

老公处于上升期，工资会长，长远来看，8000的别墅以后不再有！我该不该把房子卖了买别墅？

可能大家看的有点迷糊，但是简单的说：

粉丝a家庭收入，一年在25万，额外有公积金5.67万元。现有住房一套，2个宝宝，夫妻两个人都在事业的上升期，总体看来，家庭的资产结构是健康的，现在准备把旧房子处理，然后凑钱买个别墅。

整体来说，家庭的收入情况是不错的，如果把公积金算入，家庭年收入有31万，别墅购买价是300万左右，转手400万可以卖掉，贷款最多只能做到一半，自己所有能动用的资产实际上是160万，需要贷款140万，而这160万里，现金流等资产是70万，原有住房变卖后可以得到70万，家人资助20万，合计就是160万。

第一个问题：要不要买别墅？

（1）明确买别墅的终极目标

从来信中分析，买别墅，一个是自住改善房，另一个就是投资，刚需的话，既然考虑到出租，想把自己的房子压下来，那么就可以理解为，并非紧迫的住房改善需求。这里提示一下：

改善型住房：

应该是从老城区到周边交通便利的郊区，同价位换大面积住房，或者加钱换到面积更大，交通更合理的住房，从90平以下，到150左右，这种是属于改善型住房。大平层的住宅，比别墅好出手，周边设施齐全，而别墅转手困难，生活交通成本增加=时间成本增加，所以，如果真想出于刚需改善考虑，建议加钱，换成大平层。

既然排除的刚需的终极需求，那么买别墅，就是出于投资的目的了，一个是房租，一个就是升值空间。

（2）租房回报率

一是我们看上的别墅，评估价在400万，转手可获利；

二是有高铁站即将在附近开工，附近有医院高校，位置好；

三是这儿是旅游城市，可做客栈、会所整体出租出去，年租金（民房7万，别墅可以在10万-12万，可覆盖多半贷款）

根据给定的条件，房子购买后，价位就可以到400万（评估价），自己需要支付的首付是160万，假定，房子的首付充裕，作为投资购房，别墅是否是投资的首选呢？

按照投资用房来粉丝，租房的回报率，一年别墅的租金在10-12万，首付的费用是160年。第二年开始依旧是10万租金，本金增加为170万，依次类推，按照理财的收益程度来计算，我们的投资回报率为：

第一年：6.25%

第二年：5.88%

第三年：5.55%

……

虽然是不动产，但并不排除卖掉的可能性，投资的回报率几乎持平银行理财，并逐年递减，旅游行业是很棒，但是租金未必会逐年增加，取决于周围的景区、交通、热闹程度等，如果要是做民宿的话，自住+民宿出租，夫妻两个都是上班族，中间自然少不了要经营，请人工也是一部分开支，年化收益维持在5%就很难得了。

（3）别墅的升值空间

按照来信，可以看到房子转手就可以卖出100万左右的差价，评估价和实际的成交价是不同的，别墅区的房子，转手的交易程度，还是比较低的，不同于住宅区、学区房等商品房。

但是如果该别墅有“贵族学校”等福利跟着，自己的孩子未来可以和有钱人的小朋友做朋友，交际圈自然就不同了，这类的福利可以看做成隐形福利，反之，如果搬到了别墅区，依旧要回市里的重点学校念书，中间的路程就增加了，牺牲掉的时间也很可惜。

旅游城市的别墅区，升值空间大，但是未必如房产中介宣称的那样美好，如果是来信中所称，非常有投资价值的房产，未必会让你抢到，真的砸在手里的时候，这年化5%的租金，真不如存在银行理财收益来的实在，这个升值空间，还需要多方测评，你听到的这个评估价，未必就是银行的评估价。

建议:

可以看一下当地的司法拍卖情况，什么样的别墅被拍卖到什么价格，横向对比一下，这个最为真实了，如果在司法拍卖上，有比这个更超值的房子，没人接盘，就只能说明，这都是表象的繁荣，楼市的里子，也就是将来，未必美好，而别墅，因为投资本金大，转手更难。

所以，升值空间这一块，我建议你可以咨询一下当地的房地产评估公司，也就是银行贷款时进行评估的第三方。

（4）生活成本重新衡量

按照别墅的地理位置来计算，如果原有住房卖掉，无疑，生活成本会增加。

交通：

孩子上学，夫妻二人上班，交通成本都会增加，按照距离城区远近计算，一般都会增加两倍以上。

生活：

购物、娱乐，时间都会随着交通问题，有所减少，在建地铁等项目，只能说是一个长远的期待，任何开发商承诺的，在未来三年内能实现就不错了。就算是定外卖，等待的时间也会延长；

教育：

增加或保持不变；

医疗：

看周围的配套情况而定，一般来说，不如城区便捷。

还有其他的因素，这里不一一列举了，如果买了别墅租出去不赚钱，那就要拿来自住，但是自住会有生活成本增加的困境。

不如在城区租一套大房改善需求，然后投资必然会升值的商品房，每天省去2个小时的交通成本，多陪陪孩子，或者休息，都会大大的提升生活幸福感。

第二个问题：怎么把现有住房变现？

按照来信的思路，是把房子卖给家人，然后贷款，但是不知道如何操作。操作的流程其实很简单，找中介公司，代办，这个是最快的，而且如果是不在一个户口本上的家人购买，没有安全风险的话，可以操作。银行的评估也都是按照正常的二手房进行评估，不要相信高评这种不靠谱的虚假宣传，任何评估都是一视同仁的，你买到手的钱，和银行等第三方的评估价，不会超过2000元每万每平米。所以，想把房子卖给家人是可以的。但是要注意以下的几个问题：

一、家人的贷款年限和年龄

如果是家中老人购买你们夫妻二人的房子，或者现有住房是父母的，你们二人购买他们的房子，这种直系亲属间，容易被银行查出，就算是不被查出，也容易发生贷款年限不足的问题，比如父母60岁，贷款最多只能10年，首付要求一半以上，这种条件因为各个银行而不同。

如果不是直系亲属，类似于表哥、堂哥这种，符合贷款年前和年龄的，安全风险就要承担了，毕竟房子卖出去了，就不是你的了，就算是家人，这种情况也会有风险，在交易前就要考虑清楚。

二、推荐不过户重新贷款

也就是我们常说的——赎楼。当你贷款的房子已经还了一半以上了，那么就需要面临一个问题，你的原始本金增加，贷出来的钱却少了，赎楼可以解决房子这种不动产现金流的问题，把现有欠款还上，然后从银行赎回自己的房证，再用房证做银行抵押贷款，一般可以贷出房子总价的60·70%。当然，抵押贷款和房贷是不能相提并论的，详细的利率又和各家银行不同。可以打探一下，现在贷款银行的抵押贷款利率，如果划算，可以从这种正常渠道进行贷款。如果家人还有房票资格，也就是首套房的商贷资格，也可以选择第一种方法。

第三个问题：二次购房后的压力

不管是想买新别墅，还是换成大平层，又或者租大房子，重新投资一套升值房，都会面临，购房后的压力问题。这里就要提到，住房公积金的问题，一年取一次，每次取出后进行理财，每年也会有盈利的部分，然后抵扣房贷，所以住房公积金一年约为6万元，而贷款别墅的话，每个月还款1.1万元，一年是13.2万元的还款压力，实际上，平摊到每个月中，每个月的现金流拿出去还贷款是6000元，正常的工资收入是1.5万元，占比达到了40%。

额外的隐性压力：

1、装修、维护等隐性费用也会增大，总预算要比想象中的多。

2、老房赎楼后，每月还要多还一份贷款钱，可以转手出租，收支相抵。或者，仍要支付一分部。

3、借款的20万也是要还的。

以上三部分，都属于换房后的隐行支出，视不同情况另外进行计算。此处仅计算新房的还款比例。

年收入：31万（1.5万*12个月+7年终+6公积金）

贷款总额：13.2万

实际占比：42.5%

正常的房贷压力应该是30%，但是因为夫妻二人的收入都尚可，通过合理的理财，可以弥补到35%左右，压力是有的，如果已经配置了保险、教育基金、养老基金等，这个比例我认为可以承受，毕竟两个人都还在事业的上升期。

所以，压力可以通过职业晋升、理财，得到缓解，不构成考虑因素。

通过上面的三个问题，我们理清楚下面的几个点：

1、买别墅，不是刚需

2、改善住房，可以买/租 大平层

3、理财投资，可以缓解购房压力

4、赎楼，可以增加家庭现金流

需要弄清的问题：

1、别墅的实际价值、也就是未来的升值空间；

2、别墅的附加福利，如贵族学校、环境特权等；

3、生活成本的增加

4、更合适的理财方法，除了买房还有很多

lisa的个人建议是：

1、赎楼扩大家庭现金流，不管换不换房子，这一步都要做；

2、多方调研该别墅后，再做重大决定，如确定升值，好转手，就可以下手买；

3、任何事，都要胆大心细，为家庭做好B计划，然后再考虑消费升级等问题。

4、思路是对的，但是投资的方法千千万，慎重考虑吧。从银行多贷只要还的起，都是划算的！没有贷款就没有杠杆，靠攒钱，资本是很难翻倍的。

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