没钱没房票，如何投资房产？

房产投资是家庭理财中最重要的一部分，我们把资金放入楼市，可以抗通胀，以后不为养老发愁，能共享国家经济发展的红利而不掉队。

但很多人却因为钱不够，或没有房票而无法入市；

也有些朋友虽然有房票，却屡摇不中，只能眼红别人满足首套、无房户的资格能优先摇号。

买不到房，看着一家人省吃俭用攒下的钱，在高通胀的侵蚀下不停贬值，的确烦躁！

阿木给大家支几招，在钱、票不全的情况下，也能买房！

一

不被资金、房票卡住的第一个方法就是资源共用！利用身边亲属、闺蜜、同学、同事等资源，共享房票，合资买房。

这不是异想天开，因为这个策略已经被很多人实践过，阿木之前的文章也有提到类似的例子；

这也不是请客吃饭那么简单，必须提前做好收益预算、风险规避，并拟定合同。亲兄弟明算账，毕竟只能写一个人的名字，后期还是有一些意外情况需要提前想到。

因为在这次合作中，共享的不只是房票，还有首付、月供、税费，以及风险和收益！

道理简单，但操作起来却要注意很多细节，阿木给大家用一个例子来详细说明：

舒克和贝塔是大学同学，毕业后分别回各自城市发展。

舒克用光了所有积蓄，在X城买了一套房；

贝塔在Y城也买了房，全家积蓄还有60多万。

两个人的情况是，舒克没钱，在Y城也没房票，但可以借贷出70万，资金成本大概6.2%；

贝塔有一张Y城的房票和60万存款；

单看两个人，都没有买房的能力，但结合起来就可以六成首付买到Y城220万以内的楼盘了，这个价格范围，已经可以在所有新一线及以下城市选择投资了。

买房后，房子上写的是贝塔的名字，贷款也是他来申请，舒克就可以放心的使用一些借贷手段，而不受影响。

两个人的投入、风险、收益都有相应的合同约束（有需要的朋友可以在小生爱财后台留言，阿木把模板发给大家）。

二

买房资格有了、首付也凑够了、房贷也可以批了，但最重要的是，如此麻烦的一次投资，两个人都能赚到钱么？

我们参考几个当红城市来算一下，为方便计算和比较，选了该城市中某一楼盘89方左右的刚需户型：

上图是计算过程，图片清晰度不高，我们分开来看，首先是购房及还款部分：

大家可以看到，在购房过程中出现的一切费用，包括首付、贷款等等都采用平分的方式，这样简单明了，也避免了一人还贷压力过大。

如果采用一人还款，另一人只付首付的方式，就要提前商议好此费用怎么结算，并写入合同，避免收益分割时有争论。

这个例子中，舒克的资金是借贷而来，那他每月就要多出一部分利息的支出，如表中所示。

三

看完购房还款，我们再看看收益：

首先是短期投资的收益计算，也就是拿到房之后就卖掉。

表中收益均是减去所有房贷、利息、税费等费用后的净收益。

一年半后出手价格是参考目前该楼盘的周边二手房，收益还是可以保障的。

但是，现在这种短期投资的机会越来越少了，除了限售城市不能投资以外，一些倒挂不多，需要长持的城市，也不能采用这种方式，比如表中的郑州、武汉等。

短期投资的最大的优点是可以降低借贷投资的续盘风险，因为很多借贷都是以年为周期，到期后再次申请是否能保证额度有一定风险，而且借贷时间越长，出现意外的可能性越大。

表中可以看到，年化收益最高的是杭州神盘——融信澜天的57.6%，造成这么高的倒挂差价是政府强制干预，外加这些神盘低价拿地的双重结果，过段时间如果政府放开限价，或者低地价楼盘退市，这种高福利就再也没有了。

PS：大家不必纠结价格是否100%准确，都是阿木粗算的，而且楼层不同，差距也很大。如果你有更准确地价格，可以自己输入相关价格（蓝色字体），税费、收益等数据表格会自动计算（计算表格请大家在小生爱财的公众号中留下邮箱，阿木发给大家）。

四

我们再来看看中期投资，过了限售期后再卖的房产增值情况。

而且，拿房2-3年后，大多数的城市都可以避开增值税了：

目前楼市风云变幻，政策朝令夕改，5年后的价格如何，很难判断。

阿木尽量挑选了投资相对有保证的城市进行举例。表中来看，投资收益最高的城市是成都、杭州和重庆。

阿木的预测都写在了表格里，就不多谈楼市未来的房价了。

这篇文章的初衷是跟大家分享一些投资房产的方法，这些方法可以用于很多地方，绝不只限于表中的城市。

大家可以把具体城市、楼盘的实际数据输入表格中进行计算。

合资买房尤其要做好相关的规划和计算，提前搞清楚未来房价涨到多少才能有收益，避免盲目投资，白忙一场。

五

此篇文章有点长，数据计算也略显枯燥，感谢你的耐心阅读。

阿木想说，现在贫富差距越来越大，对于大部分70、80、90年代出生的人来说，压力远比我们父辈的时代更大，也更需要奋斗。

不努力就是逆水行舟，并且一旦落后很难逆转。

而随着一些大资本方，把触角伸到一些小生意里，鲜花、美甲、奶茶、洗车、餐饮，真是一条好路都不给小百姓留。

朋友之间想合作创业、投资越来越难，尤其在大城市，房租和人工成本非常高，只能在夹缝中生存。

所以，尽可能的去把握住每个财富积累的机会，也许徒劳，也许失败，但至少心安。

尽力了，也就不后悔！

下期，阿木会跟大家分享舒克的借贷方法，以及其它合作买房的方式。

需要表格资料的朋友请在公众号中留下邮箱，小生爱财的工作人员会发送给你！

公众号：小生爱财