2018，买不买房？

（以下观点均为瑞秋在广泛阅读的基础上得出的个人看法，请客观对待）

2018年，连菜市场的大妈都在讨论买房。当全民买房的时候，就该考虑如何不做新鲜的韭菜了。

主流媒体认为：炒房致富的时代，基本终结了。这个观点，目前不知是否正确。判断不清的时候，要怎么办呢？

   买不买？
一二线刚需，是时候着手上车。

房住不炒是今年的重点，m2持续走低，2018年房价大涨的可能性很小。但今年的二手市场比去年要大得多。以深圳为例，去年全深圳200万以下的房子寥寥无几。而今年，比比皆是！因为我一直有看房子，这个趋势还是比较明显的。其他app多少都有虚假数据，看真实数据要看链家。

为什么会这样呢？我认为，在去杠杆和房地产税的双重压力下，手下有多套房的人正在降低自己的风险。房地产税是必然会出炉，因为政府需要除了卖几十年产权之外，房地产提供的持续收入，但是怎样的形式，不能判断。

2018年，房价稳中微涨或微跌，大量二手房上市，正是刚需上车的好时候。而且有充足的时间给你挑选。

   买什么房？
必须是住宅用地的70年产权商品房。

不要买公寓，虽然它便宜。产权一般40 50年，交易税费非常贵，几乎不怎么涨，不带户口等功能，水电按商用计费，且大部分公寓不宜居，无论是投资还是自助，买公寓请三思！

70年产权的住宅，总理发话了，到期自动续期。所以不是70年产权的，就不那么有保障了。

   新房还是二手房？
看需求。

一般来讲，新房比二手房贵，交房时间晚，需要自己装修，周边配套一般要等两年，但是少了很多税，而且它新；
二手房，税贵些，但买了就能住，配套齐全，问题是可能有猫腻，原房东不会告诉你，比如周边晚上很吵之类的，要考察清楚。

如果你想买房出租，建议二手房，因为省心，买了就能租出去，也不心疼；如果要自住，可以买新房，自己好好装饰，过两年配套齐全了就很美好。

   买在哪里？
珠三角长三角的一二线城市，或其他强二线。
不在以上城市的，我不建议买房，除非是刚需或换房。

人口是房价的支撑。从城市化进程的角度看，北上广深依旧是主角，未来人口都会集中在这三个主要区域，及其他强二线。虽然这个进程仍需十几二十年，但房地产交易也需要几年周期，所以现在就为未来做准备是好的。

且由于计划生育，人口断崖式下跌在未来几十年也是必然。因此选择一个有人口支撑的城市，是比较稳妥的。

同时，看城市经济，最直观的体现是平均工资，如果仔细看会发现，珠三角长三角地区的平均工资都是全国靠前的。

选定城市之后，一般来讲，要涨就一起涨，但涨幅未必相同。具体买哪个小区，就要看规划（交通 经济），周边配套等等了。一般旧改附近，规划的高铁地铁附近，都是比较好的选择（我们选了旧改+地铁）。如果是自住，那么现在或未来生活配套是否齐全，是否学区也要看好。

   花多少钱买？
个人认为月供不要超过总家庭月收入的30%；或不超过50%并手中有至少足够还贷1年的存款。

为什么？在深圳，我见了太多买了房子之后，一辈子不敢换工作的人了。房奴，不仅仅是压力，还失去了很多自由。上面的条件，是给自己的未来留下一点空间。

而且，万一的万一，房价跌了，经济不好，面临失业风险，你也不怕。其实中国房价不是一直在涨的，泡沫的破裂都是小范围的，比如之前的鄂尔多斯，去年的燕郊。小泡沫破一破，大面积的房价下跌发生的可能并不大。

   看涨幅？
天花板/现价。

如果你买房的时候，希望利用首付加杠杆，实现一定程度的资产增值，你要看的是房价的天花板/现价。

去年，深圳的房子都买不起，于是我买了东莞。单价1.7万，根据附近深圳房价为4.5万起，可预估该房的天花板在2.5-3万。若我买在深圳，单价4.5万，预估房价天花板为6-7万。这个涨幅是差不多的，所以当时选择东莞也不错。

   买房最重要的：需求！
我们买在东莞，而不是深圳。还有一个原因是，在东莞可以买大三房，深圳最多小两房，不能满足双方父母来度假或看娃或养老的需求，于是我们选择了东莞的大房子。

你可以为孩子买学区，可以为资产增长买在旧改附近或拆迁区，当然房子位置越好功能越多越好，但不能全达到的情况下，就满足最迫切的需求。

关于买房的几个标准就这么多想说，全是一家之言，供大家参考。若有不同看法，欢迎探讨。

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