20万众筹买商铺靠谱么？

 

最近有小伙伴后台留言：

 

小鹿就是个小白领，领着每月八千多的薪水，除了正常还房贷，每月夫妻两人能剩下个六千多块，攒了一点钱大约有个20多万，但是现在，网贷疲糜，基金暴跌，很多投资都撤了，为了保本，甚至准备买银行理财，这时候，同事和他说，另外的两个同事准备在他家附近的小区买个一楼的门市，也就是我们所说的商铺。他在犹豫，要不要入股？

 

首先，我们要明确当前的市场经济大方向

 

1、网购猖獗，商铺不如前些年火爆，这是事实

2、实体经济惨淡，即使是有了年纪的老字号，生意也大不如前，被美团、饿了么等线上产品挤占空间，生存艰难。

3、一旦开始征收房产税，整个房地产行业都会受到波及，未来的形式，往好了看，只能说保值，增收，难度很大。

 

其次，我们来看一看，商铺的投资回报比例。

 

按照小伙伴的留言，可以知道自己的手上只有20万，那么买商铺的钱，首付自然是不够的，所以，另外的两个同事才”合资“，也就是他们说的众筹，投资的回报比例有多少，还是要看买的商铺的类型。

 

1、商铺选址决定投资回报比例。

 

如果是综合商业体，如万达、家乐福等大型超市、观影围绕的综合体，商铺的回报比例都会比较高。但是老城区的一些商业综合体，尤其是新开的门店，很难获得很好的口碑，成活率也较低，不如商场的高，很多三四线城市，商铺出租都是问题，所以，在买商铺之前就要衡量好，商铺的选址将是决定未来租金的重中之重。如果是新小区，周围没有完备的配套设施，等个3-5年的收益潜伏期，除去还贷，只能说勉强跑齐通货膨胀。

 

2、首付比例较高，产权年限短，流动性差

 

商铺的产权一般都是40年，很少有商铺可以做到50年的，按照现在的行情计算，一般商铺的单价和周围楼价成正比，比如，楼盘均价在2万元的，商铺的价格就是在4-5万左右，根据不同的位置，大小，来划分，而且，首付的比例较高，商铺的首付一般都是50%，比如一套300万的商铺，首付就要达到150万，而且随着各种政策的出台，因为商铺年限较短，过户手续费高，商业产权的流动性差，如果入手，并不是真的“被动收入40年”，很大可能就是，捆绑你全部资产40年，一旦家庭资产受到波及，急需一笔资金的时候，就会发现，自己的商铺很难折现，一旦低价卖出，多年的省吃俭用就都付之东流了。

 

3、众筹首付买商铺，靠谱么？

 

首先要明确，如果是三个人，三者之间的关系如何，每个人的出资比例是怎么样的，三个人可以共同拥有房产，但是因为出资比例的不同，最后将决定商铺的命运，一般来说，占比最多的那个人占有绝对的话语权，本身商铺的流转就受限，如果大股东不同意，其他两个人的股份很难折现，众筹本身是一件好事，但是折现太难，在回报比例无法保证的前提下，看上去每年收租，实际上是自己的全部资产被“占用”，灵活性太差，不适合一般的工薪家庭。

 

如果以上还不能让你回心转意，再讲两个故事。

 

一个亲戚入股了原来药店老板的门市房，占有房子20%的股份，从2002年到现在，收租了16年了，每年的租金到手能有个3万多，多年来的租金已经把入股的钱抵扣了，但是，不能变现，因为药店的老板已经搬家，这个商铺不打算卖，虽然每年租金到期入账，但是不能卖掉，低价让老板回收，老板不肯，就说没有钱，说白了，这一套，就是16年，就算收租了50万，但是如果用这笔钱贷款买了正常的住宅，16年的时间，翻倍了多少？

 

还有一个同学，在二线的城市，结婚之后，双方家庭一起，买了380万的一套商铺，属于次新小区，100多平米，每年租金有10万多，但是年化收益率呢？年化收益才2.6%，收租10年，才能回本100万，这利率真心不如投资银行理财，货币基金，余额宝也有4%啊！这中间还没有算上装修、出租的空档期，各种税费，物业费，每年除去这些，可能10万都不到，现在看，当初辛苦凑来的钱，还有贷款，统统被银行拿着，好听点是自己有一套商铺，说的不好听，这些年一直在给银行打工，等能折现的时候，还不知道商铺的价值几何。

 

当然，如果你买的商铺是开发商负责给你出租、装修，运营，帮你租，给你修，让你省心赚钱的黄金商铺，大部分也轮不到你来卖，再或者是租约签个5年的，保证签约，但是5年之后，这块地区并没有发展起来，当租约没有保证之后，将变成闲置资产，加上贷款，那就是纯粹的负债了。

 

所以，我建议，这20万不如买点稳妥的P2P平台、指数基金，甚至保本增收的分红险，高出银行理财收益，保本的同时，灵活性高，适合普通家庭配置。

 

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