提前还贷,等额本息和等额本金哪个更划算?

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2018-2-23 09:21:13 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]

今天阿木跟大家聊聊住宅投资应该选择哪种还款方式的问题。

L先生看上了南京某楼盘一套92㎡的小户型期房,准备趁着南京房市降温的时候作为短期投资买入。

该房交付时间是2020年,L先生投资这套房子不准备长持,想拿到房后再等两年,过了免征增值税的时间,大概在买房5年后,就卖出。

房子看好了,首付款也凑够了。可是L先生却在选择贷款方式的时候,犹豫了。

选择等额本息,虽然前期每个月的还款额较少,生活更轻松一些。但还款的利息比例太高,5年下来,要比等额本金多还很多利息,这些白白损失的钱太可惜。

选择等额本金,虽然前期还的利息比例较少,能较早、较多地归还本金。但前期月还款太多,这使本来就资金紧张一家人,前两年会过得非常辛苦。而且5年下来,本+息的还款总额要多很多,太累了。

纠结不已的一家人,向阿木询问。

其实在此之前,L先生也咨询了其他一些朋友同事,大家似乎比较倾向于等额本金法,毕竟已经计划5年后就把所有贷款提前还清,少还的利息是一笔不小的数目。

可情况确实如此么?

以L先生的例子:贷款100万,30年,组合利率约5%。

我们首先来看看30年下来两种贷款的整体还款(本+息)情况:



整体来看,30 年后等额本息法要多还18.1万的利息。但在前23年,都是等额本金法还款总额较多。如下图:



两者的差值还是很多的。



图中所示:因为等额本金法每月还款是逐月递减的,所以在前23年总还款数都是比较多的。在还到10年左右的时候,甚至有十几万的差距。

而考虑到前期还款压力、通胀率等因素,大部分朋友在选择贷款时,都选择了等额本息法。毕竟房贷利率很低,前期省下的钱去投资,也是一笔不小的收益。

我们清楚了两种还款结构的不同,再回到L先生的例子:如果计划提前还款,选择哪种方式呢?

其实,这是一个数学问题:

我们先把时间缩短到1年,假设1年后就还清贷款,还款情况如下:



可以看出,1年后就提前还贷的情况下,选择等额本息法多还了利息430元,好像确实是吃亏了。

但是,请不要忘了这1年时间,等额本息法的每月还款额,累计一共少了18151元

考虑到资金的时间成本,如果把少还的这些钱用来理财,收益能不能弥补多还的利息损失呢?

我们选择和贷款利率一样的产品(年化5%)进行比较,大家请看结果:



计算得出,如果将1年间本息法每月少还的资金存起来,进行理财,当年化率和贷款率相同时,则累计收益(498.51元)也和1年中多还的利息基本相同,并未吃亏!

按照L先生的计划,5年后还清的情况如何呢?



时间换作5年后,等额本息法多还利息是10万元(10868.12元)

而利用等额本息法少还的贷款去进行理财(选择5%年化率的产品),累计获得约10万元(10283.65元)的收益,两者基本相同!

所以,等额本息法,虽然多还了利息,但却享用了少还贷款这部分资金的时间成本!

当贷款利率=投资年化时,两者的价值是相同的!

换言之,如果你能找到超过5%理财收益的产品进行投资,等额本息法更划算!

而超过5%的理财产品太多了吧!

所以,只看到提前还贷多还了利息,就说等额本息法不好,是略显偏颇的。

何况还有那让人谈虎色变的高通胀率!

总之,当下能少还贷款,尽可能多的去充分利用房贷的低利率,才是更优的选择!

公众号:小生爱财




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