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谢逸枫:租房吧!不要埋怨房价太高买不起房了

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2016-6-6 17:05:34 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

终于公布了培育与发展住房租赁市场的措施,为市场指明了方向。最大的遗憾就是内容缺乏新意,亮点不多,尽管较之前更加系统、明朗。值得注意的是依然看不到实质性的东西,框架性、概念性、笼统性大于实质性。2016年6月3日下午,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),公布了一系列新政措施。公布之后,经济学家、专家学者纷纷解读,市场一片叫好,尽是利好。可惜忽略了《意见》本质性的根本问题,即操作性、制度性、现实性、配套性的问题。老谢认为,此举背后的目的就是加快中国住房制度改革、完善住房体系与供应系统、促进三四线城市去库存、逐步消除空置房现象、推进新型城镇化、实现商品房市场化途径之一、鼓励住房投资、拉动房地产投资、支撑经济稳增长。因此,关键在于如何落实。

 

 

老谢认为,最关键是暗示大家不要埋怨房价太高,买不起房了,租房吧。现在一线城市与少部分二线城市的租房需求非常旺盛,增量新房与土地供应稀缺及供不应求的情况下,存量房的增加可以减少高房价的压力与晚上住房体系与供应端,解决住房难、租房难、买不起房的尴尬局面。实质上,鼓励个人出租自住房就是鼓励住房投资行为,这是非常有利于拉动房地产投资额与引导房地产市场投资的作用。因为房地产市场投资并不单纯是房屋的修建和交易,还涉及到所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款等内容,还可以带来经济的增长。目前发达国家的房地产业占GDP的比重高达12%,中国还只有6%,未来中国房地产业发展空间很大。在一级土地市场、二级增量房市场、三级存量房市场已具有一定规模的情况下,四级市场即个人住房投资将成为房地产业新的突破点。

 

老谢认为,住房租赁新根本无法抑制租金快速上行,因为解决了供求问题。随着每年大量的农民工进城与大学毕业生增加,农民工与毕业租房的需求将为租赁市场注入新活力。预计租房需求将会达到高峰,届时租赁市场的供需矛盾将越发紧张,市场整体的租金价格也将随之小幅上扬。

 

老谢认为,培育租赁市场的核心是通过市场变革的方式促进租赁市场的规模化、专业化经营,从而吸引社会资本关注。而在现有的政策体系下,住房租赁市场很难做大做强。我国进行首次住房制度改革,实行住房分配货币化20多年来,新的供需关系要求建立购租并举的住房制度。按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法,目前租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场,建立“薄利多租”商业新模式,将创造新供给。2010年全国第六次人口普查数据显示,有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。

 

老谢认为,从需求端看,我国的房地产市场形态,正由增量转为增量与存量同时发展,一线与少部分二线城市出现二手房交易超过新房的情况,说明存量房时代来临。居民消费观念开始从购买为主转向购租并举的楼市格局形成。2010年全国人口普查数据显示,约有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区,租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。在房地产迎来存量之际,租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海,也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。国务院常务会议为此确定,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

 

今年的全国两会上,住房和城乡建设部部长副部长倪虹曾表示,相比住房制度中的买卖市场和住房保障,我国的住房租赁市场发展还很落后,原因主要在于4个方面,一是缺少专营住房租赁企业,没有形成规模;二是住房租赁市场房源少,主要是二手房和旧房,一手房住房租赁市场较少;三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争问题;四是在机制体制和有关法律方面还需完善。

 

从形势看,政策面已在无所不能的引导社会进入中国房地产租赁时代。具体包括租房税收优惠,发展住房租赁企业,鼓励各种形式的出租,包括二房东,商住改租,租赁金融,保护租户等。意味着一站式综合地产商将成新商业宠儿;租房金融服务及产品将成新金融宠儿;二房东式集团化房屋中介将成地产经纪新宠儿;局部改造和二次装饰为主的装修公司将成家居行业新宠儿。最近,看到所谓国内权威主流媒体就中国居民是“买房还是租房”的讨论。本来对于这个问题,在发达的市场经济国家,没有人会就此提出问题,它完全是市场行为选择的结果,十分常识。有学者认为,本来从经济上的逻辑来看,在目前中国的高房价下,居民租房住肯定是最为合理的经济选择。尽管买房在经济上如何不合理,中国的居民就是不愿意租房而愿意买房。

 

一是中国居民对居住权的理解存在误区。中国居民总是认为居住权就是要持有个人拥有产权的住房。但事实上,“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家,住房自有率也只有60%多,日本租房结婚者比例高达67.1%,买房结婚夫妇比例仅为14.3%,但目前中国新房自有率已接近90%。这就造成了中国居民都涌入房地产市场购买住房,这不仅容易推高房价,也造成居民严重的消费挤出效应。二是中国的住房租赁市场之所以不发达,中国居民之所以宁可购买住房而不愿意租赁住房,就在于中国政府财税、金融、户籍等政策更有利于购买住房者而对房屋租赁管制太多,因此政府要对这些方面的政策松绑减负。这就是所谓权威的主流媒体给出政府发展中国住房租赁市场的政策建议。可以说,这些政策建议只看到中国住房租赁市场问题的浅层次方面,根本没有看到问题的本质所在。

 

老谢认为,目前中国培育与发展住房租赁市场的难点与困难究竟有多大,相信政府与企业心中非常清楚。其一是模式不同。总体看,我国经营住房租赁机构的发展尚处起步阶段。与房地产开发相比,住房租赁经营资金投入大、周期长、回报率低。现在住房租赁资金收益率较低,资金回笼时间长,房地产贷款期限一般只有三五年,企业没法做租赁经营。目前租赁行业2% ~3%的租金收益率与房屋直接出售相比的确没有收益上的优势,房地产企业高举债的开发模式也不利于企业从事租赁经营。其二是高税负、收益低。对于租赁行业来说,长租行业属于新兴产业,税负仍然较重。目前住房租赁企业的税费负担大概在17%左右,成本高导致企业进入租赁市场的动力不足。如果按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。

 

其三是融资成本高、高利率。由于企业都是轻资产运营,目前国内对轻资产的公司都缺少抵押解决方案,因此借贷较难或需要较高利率。其四是市场份额小。目前我国住房租赁业发展并不完善,租赁在房地产市场中占比非常小,增量占主导所带来的弊端,就是有些城市在没有做好整体规划、供需判断的情况下急于增量,出现房产供大于求的过剩局面。其五是租赁支付能力。考虑到承租人群的租赁支付能力,是非常重要的,特别是中低收入阶层是否有能力支付租金。其六是租赁住房的保障法律与监督是否落地。其七是在税收与公积金优惠方面,是否能让利益回到鼓励推出自有住房的人群当中来。其八是配套政策是否出台。发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,需要政府在金融、土地、税收等方面给予政策支持。另外,工商注册、用地规划变更、税收征管和承租人管理等方面的配套政策,也都需要及时作出符合实际需要的调整。

 

下面,老谢就是专门选择几个最核心、最有看头的几点意见,加以评论与分析,以供大家参考。2016年6月3日下午,电国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

 

第一是发展目标。原文:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

 

老谢认为,目标很好,很宏伟,实现很困难,因为单纯靠一个意见根本无法实现这样宏伟的目标。其一是缺乏住房与租赁及保障房的法律体系,很难让措施见效。其二是缺乏住房与租赁及保障房的成熟制度、体系、配套政策,措施难落地。其三是缺乏社会、企业、个人参与的具体保障措施,措施很难推行。其四是缺乏一个合适的市场化商业模式,措施难实施。其五是缺乏具体的政府监督部门,措施难保障。其六是住有所居,显然不是人人享有一套有产权的房子。

 

第二是培育市场供应主体。原文:发展住房租赁企业。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。

 

原文:一.发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

 

老谢认为,发展住房租赁企业,鼓励企业买房子,投资房地产,当房东、二房东、当包租婆。目的就是去库存、去空置,化解结构性过剩危机,这就是供给侧结构改革。同时,采取租赁、购买等方式,为市场增加住房租赁房源供应,形成住房租赁专业市场。最主要是帮助开发商去库存,简单说就是代替购房者接楼盘。这条操作起来很简单,却不容易,住房租赁企业涉及到主体资格、运营、定价、成本、管理等一系列问题,甚至会出现同中介公司、物业委托管理公司抢客户的现象。

 

原文:二.鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

 

老谢认为,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,目的还是去库存、去空置,这是房企转型、多元化的方向之一,鼓励房企由售转租,由销售转持有。不过,这是非常不符合房企买地卖房投资开发与短、平、快的营利及经营模式。况且,房企根本不愿意长期持有,因为影响到收益回报与银行贷款、融资成本及股东利益等关键问题。因此,“薄利多租”商业新模式无法让房企生存与发展。

 

老谢认为,与房地产开发相比,住房租赁经营资金投入大、周期长、回报率低。现在住房租赁资金收益率较低,资金回笼时间长,房地产贷款期限一般只有三五年,企业没法做租赁经营。目前租赁行业2% ~3%的租金收益率与房屋直接出售相比的确没有收益上的优势,房地产企业高举债的开发模式也不利于企业从事租赁经营。

 

老谢认为,在同一个投资开发与营利时间节点上,租金和售价比较,出租没有优势。即使错开时间节点来看,租金回报还是低。因为租金上涨受到市场供求、季节性因素的影响,不可采取五年前购买的住房用来现在的出租租金来计算收益率。况且银行不会提供一个一年金融支持与融资计划,这种低息、高融资强度的模式,已经非常不合适商业银行,即使是国家的银行都会顶不住。

 

老谢认为,房企难售转租,不仅是投资开发与营利及经营模式问题,还涉及到房屋、公共设施、配套服务等不合适转变,房企对于资金回笼的需求等。另外是商业地产规划的容积率指标比普通住宅要高很多,安保、电梯和车位是不是能够承载居住的需求。租赁住宅用房是否可以申请学区房,商业用房是否可以享受同样的功能,这些问题政府还需要出台具体细则去明确。

 

原文:三.支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

 

老谢认为,支持和规范个人出租住房,实质上就是鼓励个人买房子,投资房地产,更是鼓励个人当房东、二房东、当包租婆。背后意味着未来政府会改变遏制房地产市场投资投机需求的政策方向,由过去打击投资投机需求,转向支持与鼓励及保护、规范房地产市场投资投机需求。等于承认了房地产市场投资需求的合法、合理性,未来针对个人的、累进制的房地产税将不会出现。

 

第三是鼓励住房租赁消费。原文:完善住房租赁支持政策,保障承租人依法享受基本公共服务,引导城镇居民通过租房解决居住问题。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务,保护承租人和出租人合法权益。

 

原文:明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

 

老谢认为,鼓励住房租赁消费,意味着未来需要更多的基本公共服务配套措施与政策及租赁法律支持,否则无法促进住房租赁消费。其中住房公积金支付房租政策,在去年以来开始实施,效果不明显,原因在于公积金的支付房租金额非常有限,由于受到提取比例的限制,肯定无法解决住房问题。因此,必须修公积金条例与出台住房公积金支付房租的配套政策。

 

老谢认为,让承租人可以享受基本公共服务,可以更多低收入人群住房问题,不过实施起来非常困难。

 

老谢认为,保护弱势的承租人,限制房东权利,关键是住房租赁合同的公平性与信息对称性,保护承租人的方向是正确的。

 

第四是完善公共租赁住房。原文:推进公租房货币化,提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。

 

老谢认为,这是公租房政策思路发生改变的信号。公共租赁住房一直是保障房市场不可缺乏的供应体系重要成份,目的是解决新就业职工与夹心层群体住房困难的一个产品。其一是租房货币化,实质上就是货币补帖。其二是享受人群扩大,一改往日方法,把补贴落在‘人头’上而不是‘砖头’上。其三是购买商品房转公租房与引进社会资金投资开发公租房,后由专业的企业运营管理。

 

第五是支持租赁住房建设。原文:各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

 

原文:允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

 

老谢认为,“商”改“住”有望成为潮流,一定程度上可以帮助解释商业物业过剩现象,给盘活商业物业带来机会。但是操作情况还是会有问题,涉及到规划、土地性质、产权、成本、用水、用电、管理费用等一系列问题。

 

原文:允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

 

老谢认为,终于政策上允许“房中房”了,文件有所突破,但是限制条件多。

 

第六是加大政策支持力度。原文:对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金REITs试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

 

原文:对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

 

老谢认为,税收的优惠政策,就是为了鼓励出租房子。不仅鼓励企业与个人,还鼓励其他的组织与机构出租房子。但是由于税负总体高,仍需要继续下调。目前本市住房租赁市场房源还是以中小户型普通住宅为主,涉及税费情况较少,预计该政策对市场影响不大。

 

原文:鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

 

老谢认为,金融与土地配套上支持,最为重要,不过目前仍处于探讨与研究阶段,试行的范围非常有限。

 

第七是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。各有关部门要按照职责分工,加强行业管理。

 

老谢认为,目前国家没有一部住房租赁法与住房保障法的法律,未来立法的推进最重要。

 

这是首次最新住房住房租赁顶层设计,开启中国楼市新格局。作为中国房地产行业发展史上“里程碑”式最大进步,把房屋的租赁和买卖市场放在同等重要位置。建立、健全购租并举制度体系方面,早在2015年初,住房和城乡建设部就出台了关于培育和发展住房租赁市场的指导意见。其中明确,积极培育经营住房租赁的机构,积极推进房地产投资信托基金REITs试点,3年时间建立基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。在此背景下,针对传统租赁市场“小、散、乱”的状况,部分房企、中介机构、互联网公司开始试水住房租赁经营业务,并借助移动互联技术提供在线保洁、维修等社区服务,迎合了部分中高收入群体的住房消费需求。
 

房地产行业发展会形成以开发投资建设、存量房投资与交易为主的市场,并且以房地产证券化为平台方向的金融市场。作为中国一线城市的房地产看,存量市场已经超过新房市场,发展租赁市场意味着一二线房地产行业出现拐点。实际上,早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就提出住房租赁。但与发达国家租房占比达到40%到60%相比,我国仍以自有住房为主,自有率达到80%到90%。发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。化解房地产库存危机、破解结构性过剩、建立购租并举的住房制度…2015年年底中央经济工作会议、住房城乡建设工作会议、2016年两会、政府工作报告均提出要建立购租并举的住房制度。

 

中央经济工作会议在明确深化住房制度改革方向时,强调以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度。5月4日,国务院常务会议进一步明确提出发展租住房赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这必将大大推动建立租购并举的房地产市场、满足城市新市民住房需求。在5月6日的新闻发布会上,住建部副部长陆克华介绍,国务院常务会议已原则通过鼓励租赁市场发展的六项措施,即培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、税收优惠和鼓励金融机构加大支持,以及加强住房租赁监管。

 

在陆克华看来,发展租赁跟阶段性去库存有关系,但并不主要是出于去库存的目的,例如北京和上海并不存在去库存的问题,可是特别需要发展租赁市场。陆克华介绍,对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持,相关文件很快会出来。陆克华也称,我国专门从事住房租赁的企业还不多。“企业普遍反映算不过账。住房租赁资金收益率较低,资金回笼时间长,但是房地产贷款期限一般只有三五年,企业没法做租赁经营。”陆克华再次提及,为租赁企业提供金融方面的支持。例如,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓展直接融资的渠道。

 

2016年5月4日主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。会议确定,一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。

 

2015年12月18日至21日,中央经济工作会议在京举行,其中一项议题就是部署深化住房制度改革。会议决定,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。


来源: 谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者: 谢逸枫

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