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赶超一线!二线楼市涨幅惊人库存告急?未必

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2016-6-6 15:56:45 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

6月1日,中国指数研究院最新公布的百城房价指数涨幅榜前十名,已全部被二线城市包揽。


其中,厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着,如果上涨持续,今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%


具体到项目,房价涨幅更是惊人。以当下最热的南京、苏州、合肥三座城市5月成交数据为样本,据CRIC(中国房产信息集团)数据统计,价格同比涨幅超过五成的项目数量占比达到23%,价格同比涨幅超过九成的项目也有10%。


房价同比翻番的情况也不少,尤其是在上海附近的江浙地区。


二线城市房价涨幅如此之大,又急剧推动着地价上涨。对开发商而言,一线城市地产开发门槛很高,因此热门二线城市成为他们不得不跑马圈地的市场,这种热闹场面在土地拍卖过程中得到淋漓尽致的展现。


截至5月中旬,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王。


疯狂的抢地,使得土拍市场动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。到了本月月末,杭州更是平地起惊雷,27日一地块以123.18亿元成交,不仅成为杭州历史上首宗百亿地王,也创造了2016年以来全国范围内的最高价。


消化周期降至历史最低水平。房价地价双高,城市房产消化周期却在变短,这是一线城市房价暴涨的“虹吸效应”,国家去库存政策推动,和国人买涨不买跌的心理共同作用的结果。


5月份,一二线重点城市消化周期持续回落,至月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅有上海,消化周期为3.1个月,二线城市方面,则有南京、合肥、武汉、苏州、郑州等五个城市满足标准,这些城市基本达到了“无房可卖”的程度。其中南京消化周期更是只有1.5个月。


一房难求”已经成为不少购房者面对的难题。此外,南京、苏州、武汉等市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶,但消化周期仍在一再走低,说明给力的需求端已经成为了常态,并推动这些城市房地产热度一再攀升。


如此情况下,近期屡屡传出二线楼市政策将收紧的消息。南京、苏州已经出台了地价、房价双控政策,由政府设定地价、房价的最高限价,一旦土地拍卖的价格超过最高限价,便实行“熔断”。


然而,火爆的背后,难掩的真相是二线城市房地产去库存化任务仍然艰巨。5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势,指数均在50%以下,显示市场供需两端均显疲弱。


此外,除了极其热门的城市,二线城市人口数量也开始下滑,去库存压力加码


面对二线库存的差异化,“一刀切”的调控政策是不可取的。因为限购、限贷等措施对市场影响非常大,能在短时间内是需求急剧萎缩、也能大幅影响房价未来走势。


当下还是要各地按分城施策”、“差别化调控的思路继续消化房地产库存。而对于准备在二线城市买房的投资者,更要慎重做决定。不接最后一棒,不仅是开放商要思考的问题,也是投资者该思考的问题。


来源:周知客(微信ID:talkingfinance)


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