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谢逸枫:苦逼的房企!不买地王没得干

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2016-6-6 14:41:54 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]


2016年,终于爆发了一二线城市“地王潮”,老谢今天上午在广州给一家上市房企内部讲课时就讲过:“一二线城市不买地王,房企没得干,肯定要被对手挤出去。央企、国企、上市房企此时砸重金抢地王是土地储备的”补仓“最好时机,错过了就会丧失未来市场,还会造成一定的利润亏损。现在抢地王,不仅风险小,还非常“有道理”,一二线城市土地供应剧降,说明市区高品质的地块、土地供应面临紧缺。”最好的证明就是万科的例子,自2008年以来万科一直坚称执行“不囤地、不捂盘、不拿地王”的“三不政策”,2009年开始万科一直在拿地王、抢地王。没办法,上市房企都需要土地储备,地王就是这样的无奈之选择.

 

从2004年土地供应的“8·31”大限至今,国内土地市场大体已经历七波“地王潮”:第一次出现在2007年前后,第二次在2009年,第三次在2010年前后,第四次在2012年,第五次在2013年,第六次在2015年,第七次便是2016年。这一次,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。克而瑞的统计显示,截至今年5月底,全国“三高”地王总数超过100宗,半数以上溢价超过100%。总体上,各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在上海、深圳等城市出台调控政策后,苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒,佛山、东莞等城市则受益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。

 

地王的数量已经超过了市场的想像力,6月1日,央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企保利地产“任性”豪夺周浦地王之后,6月2日上午,经过一个多小时激烈争夺,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价,更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。6月2日下午三点,深圳龙华,迎来了今年以来的第一场商住用地出让。最终,由电建联合体以82.8亿,折合楼面价5.6万/平擒获靓地,成为龙华区域新地王。

 

截至2016年6月3日,全国究竟出了多少个地王,市场的统计数据好多,没有一个完整的数据,至少超过160个地王。按照老谢对中国地王年的追踪调查,2007年为18个地王、15个城市;2009年为30个地王、16个城市;2010年为30个地王,18个城市;2012年为30个地王,18个城市;2013年为60个地王,18个城市;2015年为95个地王,20个城市。中原数据显示,2016年初至5月23日,内地一共出现152宗“地王”,远高于2015年全年的95宗,其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。按照总价来计算,最高的50宗“地王”里,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如换一个角度来看,在这50宗总价”地王”里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。

 

中指数据显示,截至5月20日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内,共计22个重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。克而瑞最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出110幅地王。疯狂的抢地使得土拍市场,动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。

 

同策数据显示,2016年1-5月,北上广深等一线城市出现10个“总价地王”(按照总价40亿元以上的地块来计算),其中北京2个、上海6个、深圳2个。同样,一线城市也有12个“楼板价地王”(按照2.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,北京3个、上海8个、深圳1个。2016年1-5月,二线城市(省会城市及计划单列市)当中,出现29个“总价地王”(按照总价30亿元以上的地块来计算),其中南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波1个、厦门1个、石家庄1个、武汉1个、天津1个。同样,二线城市也有69个“楼板价地王”(按照1.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡4个、福州3个、厦门2个。在土地市场的助推下,楼市也继续着此前的疯狂。

 

链家地产数据显示,上海5月房屋成交均价36700元/平方米,环比上涨12.5%,同比上涨15.1%,再度刷新历史记录。其二是最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王,半数以上溢价超过100%。其中,由时代广场拍得的东莞一地块,溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”,溢价率均超过了300%。一线城市中,上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。克尔瑞最新数据显示,今年以来,22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块。“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。

 

地王释放出最直接的就是推高房价上涨预期,这是过去地王潮最好的证明,也是地王解套最厉害的杀手锏。地王还释放四大楼市信号,其一是房企不缺钱,抢地不可避免。央企、国企、上市房企不缺钱、缺地,手上有粮,心不慌。这就是土地储备与融资成本挤压。其二是地价泡沫风险大,调控收紧不可避免。调控收紧来临了,每轮地王之后,地方政府防止土地市场过热,房价过火,都会有新一轮楼市政策调控。其三是地王频现,货币超发继续不可避免。地王的来了,背后是银行不断的信贷加杠杆,一旦停止了货币超发,地王就会陷入炮灰之中。其四是地价上涨,未来房价上涨不可避免。

 

开发商能在土地市场上攻城略地的根本是“不差钱”。2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。资讯统计数据显示,截至5月30日的近一年内,房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示,各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。

 

以保利地产为例,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初,公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。与此同时,保利还在1月发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。在全国100多宗“三高”地块的受让方中,有18家A股上市房企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。克而瑞的研究也显示,2015年7月至2016年3月,拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元。其中,万科共在41个城市拿下了184幅地块。

 

房企在一二线城马不停蹄地疯抢地王,这是最无奈的选择,最苦逼的行为。地王背后的罪魁祸首,实质上就是土地供应端+货币现象+土地储备+土地制度+土地置换基础设施,这是一条完整的地王制造链条。可以大胆的预测,未来地王依然会大量的出现,房企抢地王现象成为新常态。

 

地王的出现,归根结底不是央企、国企、上市房企的错,个中道理与原由,地方政府最清楚。而银行充当了地王的”帮凶“,土地制度则成为了地王的根源,房价上涨是地王爆发的导火线。“楼市复苏之后,土地市场必然火爆,一二线城市会出现几波地王潮,房企最需要土地储备,因为地方政府土地供应持续几年下降与房企手上具有大量的资金及去库存转化成了现金流。这是去年四季度底老谢在深圳出席一场2016年中国房地产市场形势与趋势论坛就指出的。

 

地王不是央企、国企、上市房企想要的结果,因为土地供应与货币供应是政府与银行决定的,因为地价与土地指标是政府决定的,这一切都不是市场决定的。房企有钱有地心不慌,这是房企生存与发展的前提条件,有钱没地,心一样会慌张。目前上市与大房企面临有钱缺地,房企缺地不缺钱,银行贷款放松,则会更加疯狂去抢地。中小房企相反有地缺钱,只好向银行借钱去抢地,照样会疯狂去抢地。毫无疑问,当前地王出的数量不算太多,即使到了200个地王,总的来说土地供应量是下降的,持续的土地供应量,一定会出现大量的地王。一二线城区的土地供应短缺,不得不逼着房企举牌拿地补充,有钱没钱的房企都得去竞拍拿买地,不买地没得干。

 

过去全国土地供应中,一二线城市住宅用地占比大约是29%,这其中纯商品房的占比仅有15%,每年开发商可待开发的土地也就只有3万多公顷。

 

地王频出的背后,是一线城市土地供应的锐减,这才是真正的问题所在。其一是北京土地市场供应创十年新,首都北京的土地供应比上海更紧张。2016年前五个月,北京市仅有5宗土地供应,面积85.39万方,仅为去年同期的三分之一,创至少10年来新低。而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高,达到22458元/平方米。供应稀缺引发了房企对土地的疯抢。2016年6月2日北京出让的三宗地块,虽然成交价并不高,但楼板价均创下所属区域新高。其中最受关注的顺义沙峪地块在经历了40多轮激烈争夺后,最后以14.3亿元成交,保本价高达6万元/平米,而该项目周围楼盘的售价仅2.8万元/平米。

 

即使供应只有5宗住宅用地,因为房企的拼抢,实际最后成交的商品房住宅土地中,商品房住宅的面积只有34万平方米,未来大约形成供应3000套左右,而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右,也就是说,北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外,高价地块的频繁出现,令豪宅项目占比上涨,对于北京来说有限的住宅土地,未来高端化趋势将越来越明显。今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场,对企业的考验将会进一步加剧。其二是上海2016年前5月仅供应15%。从上海来看,上半年土地供应紧张是“地王”频出的重要原因。2016年前5月上海市土地供应仅120万方,仅占全年规划供应的15%。

 

据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表,上海今年全年将出让商品住宅用地800万方,为2013年以来最高。按照上海市土地供应总量看,2016年上海土地供应总量其实并不能算紧张,为什么前期还出现地王频出的现象?主要因为:上海宅地整体供应速度明显放缓,今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷,占供应计划的15%;土地市场存在区域供应不平衡,部分地区长期供不应求,偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺;市场融资环境助推房企拿地,在实体经济不景气的背景下,资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业,银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜,使得房企有底气拿地。

 

其三是深圳进一步收紧旧改。深圳是完全供不应求的市场,而源头在于土地稀缺,一块宅地出来不尽快推出预售,还要现房销售,只会进一步加剧供求矛盾。数据显示,深圳在“十二五”期间,商品住房供地计划只完成了六成,其间深圳新房价格飙涨了76%,而 “十三五”(2016-2020)计划中,购房需求量和供应量缺口达到24.8万套,仍处于供不应求的状态。深圳市人大也在今年5月透露出一个数据,深圳新增用地供应面积连续5年下降,2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。目前,深圳每年新房供应超过七八成是由旧改项目提供,而日前的一份文件暗示要收紧旧改门槛,令本就担忧供应不足的市场的神经再度绷紧。

 

深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光,该意见稿在条件设置上抬高了改造门槛,除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外,原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

 

看似火热的土地市场,实质上是反应出土地市场的弊端。千万不要再因为出了几个地王,就是火爆,这个词根本就不合适于地王。之所以会出现土地市场的“成交热”、”地王潮“,根源于过去几年土地市场的供应不足。目前我国土地供应的总指标,三四线城市占比接近70%,一二线城市只有不到20%,这就是地王爆发的真正根源。土地供应量下降10%,一二线城市过去几年一直供应量都非常低。主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算,受限于国内的户籍制度,大部分人口流入一二线城市,但户籍仍在留在三四线城市,这就造成了三四线人均需求过多,而一二线严重不足。除了一线城市整体土地供应相对有限,其中住宅供地更为“保守”。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者:谢逸枫

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