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趋势|深圳再出新地王,一线房价还要飙涨吗?

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2016-6-6 14:24:34 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

一线楼市高热降温趋势下,央企频频高价拿地,这是否意味着一线楼市将有新变化?


6月2日,深圳新一代地王诞生。龙华区一宗商住地(A816-0060)被中国电建地产集团和广州方荣房地产联合体以82.89亿元高价拿下。这一价格比排在第二位的另一家央企葛洲坝高出了12亿。折合成楼面价56781元/平米,典型的面粉贵过面包。


电建地产和广州方荣都属于央企,电建地产集团隶属央企中国电力建设集团有限公司旗下,而广州方荣房地产则属于中国中化集团公司的孙公司。


近来,央企热衷拿地的新闻频繁见报。就在前一天,隶属财政部的上市公司信达地产58.05亿元总价竞得上海宝山区顾村一地块,溢价率超过303%。


有人说,央企热衷拿地是出于赌徒心态,虽然不懂房地产,但从银行借钱容易、成本又低,亏了钱也不怕。真是这样吗?


其实,央企高价拿地,首先还在于其对楼市未来的上行预判。此前,电建地产曾不止一次在一线城市高价拿地。其于2012年2月、2014年7月,分别在北京大兴孙村和上海闵行区竞得的两宗土地的拿地溢价率均达到50%。


其中,前者被开发成拼叠别墅(格林云墅),虽然北京楼市一度波动,但该小区别墅房价基本在3-3.8万元之间,远超当初的拿地楼面价9633元/平方米。目前别墅项目已全部售罄,仅剩不足十套商铺在售。


至于上海闵行区项目,拿地时楼面价为1.36万元/平米,当时的周边二手房价格最高也不过1.8万元。目前,在该地块开发的住宅小区(海赋尚品)正在销售,房价已近4万元。


一线城市房价的长期上涨预期和市场印证,给了央企高价拿地的动力。不过,近来一线楼市热度退潮,官方数据显示,4、5月份深圳一二手住宅成交量分别同比下降53%和45%。


央企高价拿地是否意味着,一线楼市价格还存在上涨空间呢?那倒未必!


整体来看,房价上涨,主要看三个因素:货币发行量、经济增长以及人口流入。货币充足、市场流动性好,房价更容易上升。并且在经济高速增长、所在城市有大量人口流入等条件下,房价泡沫更易被快速填平,从而造成持续上涨现象。


不过眼下的状况是,面对去年的楼市暴涨,深圳各家银行普遍收紧了房贷。中行、交行、工行、农行首套房首付比例提高至四成。


上海也学习北京,推出了“最严”限购政策:非沪籍购房社保年限提高至5年,而且二套房首付不低于五成、非普通住宅不低于七成。


3月份以来,官方还明确对首付贷开展打击,限制高杠杆资金流向一线楼市。此外,受美元升值、人民币贬值影响,大批外资已陆续撤离中国。这些也都使一线楼市资金趋紧。


此外,国内经济增长放缓,官方给出的数据是2015年GDP同比增长6.9%,为25年新低。在由出口驱动转向由消费和服务驱动的艰难转型过程中,可能面临L型发展态势。穆迪《2016-2017年全球宏观经济展望报告》甚至预计,2016年中国经济增速将由2015年的6.9%逐步放缓至6.3%左右。


在这种状态下,即便沪、京、深仍为全国三大人口流入城市,在过高的房价和实体经济严重脱节的压力下,房价上涨恐怕也难以持续。


如果房价上涨难以为继,随着成交量的萎靡和银行信贷政策的缩紧,不排除一线城市会出现退地潮的可能。


这样看来,央企利用自身资源优势凶猛抢地,并不合理。这不仅造成房地产市场的不公平竞争,在当前的经济环境下更容易抬高房价,吹大楼市泡沫。


来源:周知客(微信ID:talkingfinance)


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