[理财课堂]

比地王更可怕的是,你对地王背后这十大逻辑的无知

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2016-6-6 10:40:23 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]
志强还是那个志强,房价已不再是那个房价。为啥?地价。


最近两天,地产圈各种王炸,各种飙地,地王的出现,像极了目前见人杀人、见鬼杀鬼的金州勇士队11号神射手克莱-汤普森,各种高难度三分,外线轻易命中。


凡是有地王被制造的时刻,总有段子手出没。


在信达地产在杭州创造了120亿元地王后,某段子手说,这个专门在金融央企的后门求生存的央企,如今走出工作间,用强有力的数字向外界证明,自己不仅擅长处理不良资产,而且还敢于制造不良资产。


某段子手进一步发挥说,不良资产处置公司信达为了储备产能,特意在今年加快了增加各种原料采购的力度。


呵呵。在中国,你永远不要担心地王太多,段子手不够用了。你只用担心,段子手太多,地王不够用了。


但是,对中国地王与中国房价的调侃与讽刺,总有累觉不爱的时候,到那时,会不会发现自己被自己消费了?


最近,一勺君一个好朋友写了一篇文章,将首发在一勺言旗下公号《好评与差评》,文中洋洋洒洒列举了很多与买房有关的血与泪,然后,文末有一句特别好的忠告,要特别推荐给大家。


这个话是这么说的:


“买房这个事,一,要当个大事;二,要当个专业的事。”


房价谁都可以谈,但谁都不能保证自己是完全正确的。过去十年,在买房这个科目的理财测试上,谁得分最多呢?


只有三类人:笨蛋,懒汉,拆迁户。


聪明的人都去哪里了?忙着写房价忏悔录呢。


啰嗦至此,其实想表达的是,买地这个事情,不仅是个大事,也是个专业的事。


那么,相应地,评论地王,也应该不仅是个大事,也应该是个专业的事。


让纯粹的情绪发泄暂时靠边站吧,一勺言今天谈一个严肃话题:当我们用嘲讽与悲观的语调来看今天的地价之疯狂时,我们究竟还可以有什么样的观察角度?


至少下面有十个冷静的观察角度,可以让你醍醐灌顶,然后,你可以拿出去分享。如你有更好的,欢迎你们在留言中补充。


一,政治任务


地王之所以接二连三,最首要动因是大家不得不拿地,哄抢导致地王。为何不得不拿地,因为这是一个房企内部的政治任务。根据今年的业绩增长指标,反推出需要的货值,然后,就决定了当下需要匹配多少拿地的费用。


不要以为,地王背后只是金钱任性。人家是在讲一个增长的故事,地王只是这个增长故事里的一个明星主演而已。


既然是增长的故事,谁不爱听呢?至于说,这个故事是一个顺周期故事,还是一个逆周期故事,或者究竟是一个高台跳水的故事,还是一个高开高走的故事,历史经验显示,公司里那些吃肉的人总是可以找到各种各样冠冕堂皇的包装理由。


地王的背后语义是规模,一个地王通常意味着,至少在纸面预测上,销售数字很可能是庞大的。因为这个地王,大家都喜欢,就意味着在对它的市场前景的预测中,是有着相当多的确定性成分。那些不确定的成分,便是地王可能需要付出的代价,这些代价究竟有多大,取决于地王操盘手们作出什么样的反应。


二,权力竞争


在一个地产公司里,我们可以很轻易地发现,一个位高权重的职业经理人的个人倾向,对于一个重大决策的作出,是有巨大影响力的。


在一个公司内部,同样预算数量的资金,在哪个板块买地,倾向于哪个城市,安排哪一个总监或者总经理去操盘,表面上看,都会有各种各样的公司战略、人事布局、业务调整等等高大上的字眼来进行修饰。但是,对公司人而言,这背后,往往都有着职业经理人内部权力竞争的影子无处不在。


在总经理A任职的城市买地多了,意味着你的货值(弹药)储备更为丰富,打仗(升迁)更有底气。同时对应地,这也就意味着总经理B任职的城市,获得的资源对应消失了。


最近在看一个超级神书《独裁者手册》,它里面就讲述的是大到一个国家,小到一个公司与社会组织,如何获得并保持权力的一些法则。这本书在对权力全方位的解读上,其普适性简直让人欲罢不能。




其中,知道钱在哪里,并且学会分配的艺术,是保持权力非常关键的能力。


此时此刻,同样是谈论同一个地王,外行人看到的是风险,内部人看到的却是资源与权力分配的艺术。


如果你想让我给你举点例子,这可真是难为我了。因为,满目皆是呀。


三,避险措施


赌徒心理,期待下一个接盘侠,以及未来3年的房价上涨,这是批评地王最为常见的理由,也是地王最被诟病的理由。但是,在目前流动性泛滥的情况下,购置土地反而可能是一个很好的决策行为。


为什么最好地段的写字楼更多由移动公司、保险公司拥有?为什么地王项目往往处于一个城市规划的优质资源最集中的区域?为什么一个地王项目虽然在最后阶段是两三家房企的竞赛,却往往在开始到中途可以引来数十家房企的积极报价?


好的东西大家都喜欢,好的东西自有其贵的理由,地王出现了,只是因为有人愿意对这个好东西报出更高的溢价而已。


你看,变化的是价格本身,好东西被喜欢的逻辑是不变的。当有人为这个共同看好的东西报出高一点的价格时,你不能简单粗暴说最后那个人一定是一个孤独的奇葩——他只是比你更喜欢、更看好而已。


那么,如果你去买地,你就会碰到一个日常生活中都会遇见的场景:你如果去餐厅吃饭,你更愿意去冷清的越南餐馆就餐,还是更愿意去排着大队的外婆家呢?


哪一个餐厅会让对美食与服务格外挑剔而忐忑的你,有更大的概率不会感到后悔?


答案不言而喻。


四,竞赛资格


当你在咒骂地王推高了房价的时候,你有没有想过,那些没有拿到地、败下阵来的企业的内心感受。此刻,他们心里究竟是庆幸,还是庆幸,还是失落呢?


一个地王总会被下一个地王翻篇,错过一个地王,可能意味着你错过了一颗地雷,也可能意味着你错过了一张门票。这张门票没有了,你就可能错过了在那个区域竞赛的资格。毕竟,是政府决定了土地的出让节奏,他选择何时卖、卖给谁,是有着巨大的不确定性的。


也许,不久之后,你得花同样不小的一笔钱,在这座城市的另一端,去购入一张参赛的入场券。


这个关键词还有第二个定义。那就是:如果一个职业经理人无法拿到一个项目,那很可能也意味着一份高薪工作的失去。


五,成本转嫁


地王这么高,也有很多时刻,不仅是同行乐见的行为,而且是他们主动凑成的阴谋行为。今天,你恶意抬我的轿子,明天,我把你赶鸭子上架,推到墙头上去。


这就叫做,通过成全别人,从而成全自己。在地王解套的全国通用的手段里,这便是其中一条:在邻居那里制造一个更高的地王。


至少,在北京,这样的做法,屡试不爽。


六,老二现象


很多人关注地王,但是,有没有想到过,这些土地价格都是一点点举牌举上去的。有人说,纯粹是国企抬高了地价,但是在很多地王成交案例里,我们大量看见,很多以理性著称的民企战斗到最后一刻。


在地王高潮时刻,大家都忽略了一个“老二现象”。这个现象的含义就是:尽管获胜者只有最后一个人,但是在结果揭晓前,很多人参与了比赛,并报出了自己的价格,这种报价不能完全用第五点的价格抬轿来解释,因为它在冒着一旦成交、必须认栽的风险,因此,可以说,这个价格代表了这家企业很真实的出价意愿。


“老二现象”告诉我们,在构成地王价格的最终报价里,包含了诸多价格共识,共识越多,说明价格合理性越高。如果第二名、第三名、第五名甚至第八名的出价,距离第一名出价,相差并不太高,或者仅仅相差几个加价幅度,那么,我们就不能很大胆地抱怨,“这个地王的价格泡沫实在太大了。”这并不是一个事实。


一家企业可以疯狂,一群企业也可以很疯狂,但大家都疯掉的时刻,概率上并不是很大。


这里,试着给出几个例证。


2016年5月13日,南京G11地块,举牌88轮,世茂最终以88亿元溢价47%拿下。龙湖在第87轮报价87.8亿元,在第81轮报价84.6亿元。每一次报价,世茂都以亿元加注,事实上,拍卖规定的加价幅度只有2000万元/次。最终的结果,二者差距也仅仅有2000万元。


此时此刻,如果非要说世茂疯了,那么,第二名的龙湖必定也疯了。


同一日,南京另一地块出让,电建金茂联合体以35.6亿元,举牌15轮夺魁。在第14轮,葛洲坝报价35.4亿元,在第10轮与第7轮,葛洲坝与融信分别报出34.4亿元与33亿元。戏剧性的是,在第3轮,一个叫做盛世广业的公司,一次性加价9亿元,从绿都的21亿元报价直接跳涨至30亿元。


如果大家非要争论这个地王有很大的泡沫的话,请问你的参考基准线是多少呢?30亿元,还是35.4亿元?这里面差距可大着呢!所以,如果说电建金茂疯了,那么,那个一次性跳涨9亿元的公司先疯了。


2016年5月,杭州奥体地块,信达地产举牌28轮,以123.18亿元出价击败融信。在第27轮,融信报价122.3亿元,距离信达联合体只有8800万元,仅仅比规定的加价幅度高了3800万元。而在第4轮,碧桂园也报出了95亿元的价格。


那么,这个泡沫有多大呢?如果你以碧桂园为标杆,就会发现这个地王的泡沫高达28亿元;但如果你以融信为标杆,这个地王泡沫就只价值3800万元。假如换算成比例关系,你实在不能说它的泡沫深不可测。


七,利益输送


大家都闭口不谈的是,土地市场上的寻租机会,简直比房地产开发环节上的其他机会大的不能再大。


究竟多大呢?一勺言可以很靠谱地说,这里面基本上都是以数千万、亿元为单位的。


这么大额的寻租额度,自然也要演技精湛,财技过人才行。否则,你也就意淫一番而已。


通常的做法是这样的:买一块地,在买下之前,以银行无法提供低成本融资为现实借口,从而说服董事会,从外部第三方借入了高成本的中短期大额融资。然后,一场欢乐的利益大聚会在音乐中惊艳开场,皆大欢喜。你绝不会轻易想到,这里面就大有文章可做。


怎么做?这个外部第三方是可以被指定的,它的受益人一定是值得信赖的,被精挑细选过的,这个项目的抵押物一定是充分的,盈利的前景多多少少是可以预测的。作为操盘手,假如你无法保证这个项目是可以盈利的,那么,你就早点洗洗睡吧,什么都不要想,早睡早起,有利健康。


这只是一种操作路径。其他的路径还可以包括,土地定向出让中,总需要一些配角演员,制造点合法合规性,事后,挣点辛苦钱,等等。


这样如此巨大的机会,可以部分解释,为什么市场上会出现了大量的各种各样奇葩的联合拿地模式。但是,坦率说,如果你无法深入这些公司,你是无法真正对这些高智商手段与细节有足够了解的。


这就是地王的魅力。它高调又神秘,有钱又缺钱,它身躯庞大,如果你用刀子从它身上割下一磅肉,它连哼哼一声可能都不会有。


被舆情反复翻搅的汹涌水面之下,到底隐藏了多少利益输送的线路管道呢?


再多啰嗦一句。某地产公司本来是一个专门为了处置不良资产而生的公司,与某行的资产比重微乎其微。十几年来,正是这样一个“垃圾资产处理公司”,越来越发现不良资产处置原来是个蜜糖生意,越做越开心,规模越做越大。如今,该地产系已是中国土地市场上一个令人生畏的大个子。


现在,你真的知道它为什么做的那么开心么?地王之日,好戏才刚刚开始。


八,真正的爱


一个职业经理人向老板表达爱有很多方式,但是,在众多的表白方式中,投资能力真的是一个特别重要的能力,这个为老板可以节省太多钱的能力,才是真正向老板表达爱。


因为,真的爱你,不是花你的钱,而是为你省钱。


地王之战不是考验省钱能力的,它是真正赤裸裸的金钱与决策力的决战。但是,如果一个地产公司的职业经理人能够让自己不仅成为一个地王制造的幕后推手与鼓吹者,还能够提前埋伏、从而顺利搭上地王的便车,那么,你便为你的老板省下了一大笔钱。


恭喜你,那不是简单的一笔钱,那是邻家地王发给你的大红包,更是你致老板的真爱。


有了老板的爱,什么都好说。假如某一天,你突然看到你们公司那个负责拿地拓展的老总,或者一个高级经理,有一天开上了保时捷,请千万要闭上嘴巴,不要惊讶的连假牙都掉下来了。


九,危险清单


单价地王,比总价地王更危险。人们惊呼地王,其实更应该警惕的是单价地王。准确地说,应该惊呼的是,在一线城市远郊、二线城市非核心区的单价地王。


在危险难度系数上,从高到低依次为:


单价地王

二线城市非核心区单价地王

一线城市远郊核心区地王

二线城市核心区地王

一线城市核心地王

总价地王


十,超级待遇


化解地王,开发商总有超乎你想象的解决方案。开发拖延,规划调整,合作开发,等待市场与房价的脚步,以及,来一场说交易就交易的爱情。


地王往往有地王级别的待遇与红利。怎么讲?


在政府那里,可以商量一个相对宽松的付款条件,规划条件的运用可以很从容,开发周期可以跨越牛熊周期,拥有特定区域的定价权,在现金流与利润平衡方面,可以更游刃有余。而当资本市场的情绪被点燃后,这些地王其实很容易被资本化掉。


一个地王的硬度与韧性,超乎你想象。否则,你凭什么觉得,那些花了几十亿元的家伙反而没有你更在乎他们自己的钱的安全呢?


从过去十年的历史上看,一个房企的死亡理由清单上,因地王消化不良而死,可谓个案聊聊。


一勺言大致觉得,头号原因是,政商关系。其余依次为:现金流流动性,负债规模过大,失去融资能力,实际控制人意外死亡、跑路等。


但是,不得不承认,在一个市场风格切换过快的周期与行情里,一个地王项目确实有可能拖累一个房企的净资产回报(ROE)水平,令这个房企的财报陷入阶段性的泥沼。然而,环顾过往,地王开发商们基本上都爬出来了,烫手的东西很快就变成了贵宝贝。


真正应该为此感到担心的是,重仓地产股的股民。一旦你看好的上市公司,因土地地价下跌,而进行跌值拨备,你可能在股票上亏一大笔。


最后总结下个人看法:地王令人生畏,但是,更可怕的是,对地王背后逻辑的无知。


来源:一勺言(微信ID:yishaoyan2014)


声明:版权属于原作者,本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。 




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