[理财快讯]

谢逸枫:怎么办!深圳龙华现售地块拍出天价地王

浏览:8934 评论:0
2016-6-3 14:45:39 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

果不其然,全国首个公开出让的深圳现售试点地块拍出龙华区域“天价地王”,总价82.9亿元、地价达到5.6781万/平方米。老谢在深圳现售地块试点公布之日就直言指出:“指望现售地块抑制房价上涨不现实,更加不要指望遏制地王,反而会让更多房企虎视眈眈的疯狂抢夺,肯定要出天价地王。道理很简单,因为深圳土地供应紧缺、土地资源稀缺、库存严重不足、新增供应下降、房企持续暴涨,况且房企不缺钱缺好地块。”继昨日信达地产以58.05亿竞得上海地王后,今天深圳土地也迎来历史性时刻。中国电建地产集团有限公司联合广州方荣房地产有限公司以82.9亿元中标深圳首个试点现售商住用地A816-0060宗地,楼面价约5.68万元/平。

 

深圳土地极其稀缺,尤其是居住用地,每次出让都必定举市瞩目。而该地块除了是商住混合用地外,模式更是试出新高度——“现售+招标”。2016年6月2日下午3时许,深圳首块现售试点地块、2016深圳首块商住用地在土地房产交易大厦招标出让,最终由电建联合体以82.8亿总价夺得,成为深圳年度总价地王和龙华区域地王,5.6781万元的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。

 

出让的地块临近地铁4号线与6号线的接驳站上塘站,毗邻昔日龙华“地王”中海锦城项目,北面为鸿荣源龙胜,附近还有港铁天颂、星河传奇、海宁公馆、金地上塘道等项目。上塘片区目前二手房均价约5.7万/平方米,该地块附近的海宁公馆均价约5.7万/平方米,中央原著均价约6.6万/平方米。

 

老谢认为,按照现售地块的开发周期看,至少最快一年半到二年时间才可能正式上市销售,如果根据贷款与资金及开发成本等时间看,这块地的楼面地价会超过6万元/平方米,已经超过过去几年的地王地价了。不过,此地块的区域位置与品质都好,可开发成高端产品的楼盘,未来升值空间大。一方面是区域成熟度越来越好,配套逐渐的完善。另一方面是龙华区域的地王现象促使房价不断的上涨,地价上涨的幅度超过房价。毫无疑问,6万块/平方米的地价依然不高,不会有任何的市场与政策风险,况且房企都是央企,根本就是不缺钱。

 

龙华近年来因频出地王、房价飞速上涨不断地登上头条。这次现售试点又在龙华,宇宙中心铁定成为焦点。龙华近3年来共出让4宗商住用地,出过2个地王。其中2013年,中海地产以38.2亿元竞得龙华自2007年来的首宗商住用地,楼面价14563元/平,建成的项目中海锦城获得热销,现已售罄。而2014年,龙光地产以总价46.8亿元竞得龙华新区民治街道地块,楼面价25094元/平,成为深圳住宅地块有史以来的总价地王,建成项目龙光九珑玺如今均价在7.5万/平左右。

 

老谢认为,6万块/平方米的楼面地价,未来房价将突破10万块/平方米,否则无法满足房企利润预期。不仅是因为地价达到6万/平方米以上,关键是税费高与建安、贷款成本高等投资周期长,比期房的成本高。毫无疑问,在此次地王产生后,深圳楼市将被注入一针强心剂,再现火爆景象。实际上,在刚刚过去的5月,深圳楼市也并未停止上涨的步伐,未来龙华区域突破10万块/平方米不可避免。

 

2013年10月龙华拍出地王,中海地产经过66轮竞价拼杀甩开20余家竞争者,以38.2亿总价夺得,当时楼面价为14563元/平,最终项目中海锦城一期开盘当天售罄,均价3.2万/平刷新当年龙华房价记录。而时隔1年,龙华再出地王,龙光以总价46.8亿将其收入袋中,楼面价超2.5万/平。而后建成的龙光•玖龙玺项目,目前价格已破7万/平。

 

 

目前上塘周边二手房放盘价中,特发和平里的放盘均价约5.6万/平,潜龙曼海宁花园的放盘均价为5.75万/平,金地上塘道的放盘均价为5.8万/平。链家统计的龙华片区约30个楼盘的放盘均价,已经达到了4.3万/平,民治(含红山、上塘)的放盘均价也有了5.6万/平。

 

老谢认为,为何龙华房价涨势如此迅猛?一方面是房企争夺,地王频出。面粉贵了,面包价格自然水涨船高。大量宅地开发引来的自然是各路开发商的龙争虎夺,地价自然随之走高,而后,面粉(地块)都贵了,面包价格更是水涨船高。另一方面是从供需情况来看,尽管深圳宅地紧缺,但是,龙华自2011年建区开始,其住宅供应量一路上涨,从最初的63万㎡一直到去年的127.3万㎡,已占全市供应量约2成。

 

基于此前发布的关于征求《深圳市住房建设规划(2016-2020)》公众意见通告在区域规划方面提出的重点打造包括新安、西乡、龙华、观澜、布吉等地的二线中心区的大方向。再综合目前深圳地铁布局和目前片区发展情况,目前深圳较为潜力的“二线置业区”房价基本在5万-10万不等。但综合片区发展潜力来看,目前西乡、新安、龙华片区交通、配套、生态环境都算不错。其中,地铁沿线项目海宁公馆、华联城市全景、壹方中心•玖誉目前均价分别为5.5万/平、6.5万/平、10万/平。但从房价水平来看,龙华目前仍在5万-5.5万/平,较为理想。

 

 

老谢认为,现房销售必然推高房价,由于深圳住房供需矛盾突出,现售拉长了商品房的开发周期,更考验开发商的实力,也增加了开发成本。从目前情况看,现售地块出让不仅没有控制好地价,抑制房企拿地的冲动,反而因地块稀缺导致房企疯抢,地价暴涨。因此,试水“现售+招标”模式,出现了天价地王,这是值得反思的。

 

老谢认为,现售制根本无法解决深圳供求关系中库存不足、土地供应下降、新建土地资源稀缺、住宅土地储备少、城市更新缓慢、货币超发、投资渠道狭窄、人民币贬值等系列问题,更加无法保证地价不暴涨、房价不暴涨。如果过早实施商品房现售制会扭曲市场供求关系,影响到供应增长预期,会导致房价上涨。房企资金门槛大幅度上升,大大提高了房企融资、建设、投资开发成本,肯定会转移到房价,最后由买房者承担。

 

深圳现售试点地块究竟有多火?万科、中海、招商、中洲、电建+方荣、龙光、平安、恒大、碧桂园、泰禾、中铁诺德、金茂、葛洲坝、裕嘉置业等19家房企参加此次招标会。18家企递交标书争夺此次地块,1家房企弃投,竞争相当激烈。该地块最后有18家企业参与招标,其中招商:70.58亿,中铁诺德:69亿,深圳市创双投资:58.6亿,东莞骏轩实业:65.7亿,深圳首创投资:60.1亿,龙光骏誉:56.3亿,电建+金茂:82.89亿,葛洲坝:73.5亿,深圳盛瑞:62.8亿,上海郜喆 56.3亿,万科:57.53亿,深圳市世纪信通:50.54亿,中海:68.8亿,深圳裕嘉投资:61.78亿。最终,中国电建和广州方荣联合体力压其他开发商,以单价56781万/平方米、总价82.8亿拿下该地块。

 

深圳首块现售试点地块编号为A816-0060的宗地,位于龙华上塘地铁站东北侧,占地35673.14平米,规划建筑面积14.6万平米,土地使用期限70年。该地块用地性质:二类居住用地、商业用地 ,建设用地面积: 35673.14平 ,规划建筑面积: 146000平 ,容积率: 4.09 ,出让年限:居住70年、商业40年 。采用公开招标方式出让,投标保证金9亿元。

 


宗地编号:A816-0060

位置:龙华新区民治办事处,龙华上塘地铁站东北侧

面积年限:占地35673.14平米,规划建筑面积14.6万平米。土地使用期限70年。

出让条件:本宗地被确认为深圳市商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

出让形式:招投标,保证金为9亿元。现场将不设置公开竞价环节,各参与投标单位,将以标书形式投标,出让当日以公开开标的形式,价格作为判定基准,投标报价不低于底价且报价最高者,将被确认为中标人。

 

值得关注的是,本宗地被确认为深圳市商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。中标人应按市规划国土委要求及时报送项目现售试点涉及的进展、销售情况和相关开发成本核算等情况。

 

此次出让的是深圳商品房现售试点项目,深圳市规土委强调,现房销售是为了解决销售中出现的“货不对板”、“项目烂尾”等问题。

 

深圳龙华区域地王从来都不缺?深圳龙华已成地王温床,在不到四年的时间里,先后已经产生了三个地王项目。2013年,中海地产以38.2亿元竞得该区一居住用地,楼面价1.46万,溢价率达91%,成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2014年,中海锦城项目入市,均价32000元/平方米,目前中海锦城二手房价格超过6万。2014年,龙光地产以46.8亿夺得龙华白石龙地王,其楼面价超过2.5万。2015年,龙光玖龙玺开盘,均价为5.5万/平方米,目前售价已达7.5万。短短三年多时间,龙华地价翻了近4倍,而房价也一路水涨船高,翻了3-4倍。

 

究竟哪家房企敢这样砸钱抢地?中国电建地产是世界500强、国资委直属央企中国电力建设集团唯一的房地产开发平台,是国务院国资委批准的首批16家央企地产企业之一。而广州方荣地产有限公司实为方兴地产旗下公司。2015年10月14日,方兴地产宣布公司正式更名为“中国金茂控股集团有限公司”(简称中国金茂),是世界五百强企业之一中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业。中国中化集团公司亦是获得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者:谢逸枫

声明:版权属于原作者,本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。




全部评论 楼主直播
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册