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警惕!“地王”频现结局是忧不是喜!

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2016-6-2 16:43:21 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]
“地王”集中出现,将加剧地方的土地依赖症,放大财政风险,未来部分城市的政策收紧预期明显。


去库存攻坚战刚过半,一二线城市的“地王”之争就呈高烧之势。“面包贵过面粉”已屡见不鲜,然而每一个地王的背后,却透支着房企的利润;在去库存的当下,为何又会引发地王潮?分析认为,“地王”集中出现,将加剧地方的土地依赖症,放大财政风险,未来部分城市的政策收紧预期明显。

疯狂的土地

3月25日“沪九条”新政之后,5月中旬以来,上海土地拍卖市场却仍旧“妖气冲天”,不到30天,却出现了3个地王。继5月的疯狂之后,上海土地拍卖市场在6月第一天就迎来腥风血雨的厮杀,央企信达溢价303%拿下宝山区一幅住宅用地,楼板价高达4.81万/平方米,保本售价超过7万/平方米。

5月11日,上海泗泾两幅住宅用地出现“双子地王”,分别由格力地产、融创地产以19.65亿元和30.05亿元竞得,楼板价分别为37675万/平方米、38291万/平方米,溢价率超100%。泗泾地王出现不到一周,5月18日,保利溢价296%斩获周浦地王,楼板价接近4.4万/平方米。

在房价大幅上涨的背景下,土地市场频繁刷新新高,“四小龙”尤甚。具体来看,中原地产数据显示,2016年以来,南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗,供应住宅用地953万平方米,平均溢价率高达126.08%,较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面,苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%,苏州涨幅更是高达867%。

克尔瑞最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王,半数以上溢价超过100%。其中,由时代广场拍得的东莞一地块,溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”,溢价率均超过了300%。一线城市中,上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。

链家研究院研究主管陈开朝指出,地王背后的资金逻辑包括:一是现金收入方面,融资较容易,销售相对平稳,房企持有现金普遍比较宽裕;二是支出方面,拿地区域越来越受限,一线城市不能拿,三四线不敢拿,二线只有部分城市适合拿地。现金收入持续上升,现金支出不断萎缩,留存资金的机会成本上升。

Wind资讯统计数据显示,100大中城市中,住宅类土地成交数量三线城市最多,二线城市其次,一线城市土地最为稀缺;相反,成交溢价率及成交均价,则是一线城市最多,二三线靠后。



央企联合上市公司“扫地”八成

虽然苏州、南京、合肥相继出台了土地拍卖限价新政,但这似乎也阻挡不了房企们的拿地热情。纵观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

根据中原地产研究部统计数据显示,截止5月23日,全国年内成交总价最高的50宗土地,合计成交金额为2013.29亿元,其中有27宗地被国企获得,成交金额达到了1094.9亿元,占比均在54%左右。同时,在这50宗地块里,42宗为上市公司获得,合计拿地金额为1682亿元,占比超过八成。另外,总价最高的50宗地块,一线城市只有14宗,剩余36宗全部来自二线城市,其中仅南京一个城市就产生了13宗。

截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿,平均拿地成本6283元/平方米。而2015年同期,拿地平均成本只有4231元/平方米,增幅达48.4%。公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元/平方米,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前在市场创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。不过一旦房价进入调整周期,很可能房企将面临销售难题。

去库存为何引发“地王潮”?政策收紧预期明显

去库存攻坚战刚过半,局部地区的“地王”之争就已呈高烧之势。“高总价、高单价、高溢价”的土地出让,已成上半年房地产市场的最显著写照。按理说,在楼市去库存的大背景下,开发商应该谨慎拿地才对,然而这一波“地王潮”的出现,不仅与房地产业自身有关,也与去库存有关。

这些地区房价的大幅上涨,除了自身吸引力之外,还受益于一线城市遭遇限购的外溢效应。其次,开发商并非不知道高地价的风险,但是不拿地就有“断粮”的风险,是自绝生路,经营模式的雷同逼得开发商硬着头皮也要拍地。第三,为了去库存,各地严控土地供应量。而为了缓和房价大涨预期,苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政,但由此导致土地流拍,进一步导致了土地供应量的缩减。

这些政策效应叠加在一起,就产生了这样的现象:一些城市的房子卖得很快,开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱”,但土地供应却非常有限,如此一来,诞生“地王”也就不奇怪了。

2015年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存的举措之一就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。人民日报近期也发表社评称,树不能长到天上,房价也一样,高杠杆必然带来高风险。事实上,房价快速上涨,并不是房地产去库存的初衷,去库存是要通过鼓励开发商降价,而不是鼓励开发商争当“地王”。

土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。上海财大教授陈杰认为,目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还,而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷,政府卖地收入将大幅下降,土地抵押的债务将出现坏账风险。

中国房地产业协会副会长胡志刚建议,“地王”集中出现,将加剧地方的土地依赖症,放大财政风险。热点城市要把握土地供应节奏,合理调节土地价格,稳定房企长远预期,避免频现“地王”。

前中国投资银行主席龚方雄表示,无论是限购还是限价,“限”就是一个短期的政策。限的太久,只会积累矛盾。三、四线城市的城市化建设的进程很重要,在公共服务、教育、医疗等方面,政府如果能够提供三、四线城市更多的有效供给,不单单仅局限在一线二线城市的“堵”之中,这样房地产行业的“水”就能疏了。


来源:wind资讯(微信ID:windzxsh)


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