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谢逸枫:连涨13个月!5月百城房价呈波浪式暴涨蔓延态势

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2016-6-2 14:45:47 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]


楼市形势与房价发展走势,如老谢判断结果一样,4月房价首现普涨之后,5月房价呈现暴涨态势。当前中国楼市形势转向明显,全国城市分化加深,调控分类、因城施策的指导意见之下,楼市格局不断多元化。其一是一二线城市房价交错上涨 ,已经由楼市调整低迷期转向局部火爆过热期、调控放松转向局部收紧、去库存转向局部房价调控、房价调整转向局部地价调整。其二是房企拿地由三四线转向一二线、一线地王潮转向二线城市地王潮、一线与部分二线库存不足转向供应不足。其三是一线房价暴涨转向部分二线城市、一与部分二线房价暴涨转向部分三四线城市,形成房价波浪式蔓延上涨走势。

 

由于楼市调控政策短期之内无法抚平市场供求波动,一线与部分二线城市的房价暴涨转变成高位盘整的局面,部分三线城市受溢出效益的影响,将推动更加城市房价延续上涨发展走势。预计全年房价涨幅高于去年。

 

今日中指院公布5月100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2016年5月份百城住宅平均价格为11662元/平方米,环比上涨1.70%,同比上涨10.34%,涨幅均扩大,这是百城住宅均价自2015年8月份以来连续第10个月出现双涨态势。其一是5月环比来,全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平方米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点,这是自2015年5月份以来连续第13个月上涨。其二是5月同比来看,全国100个城市新建住宅均价较去年同期上涨10.34%,涨幅较4月份扩大1.36个百分点,这自2015年8月份以来连续第10个月上涨。按中位数计算,全国百城住宅价格中位数为7104元/平方米,环比上涨0.55%,同比上涨2.69%。

 


 

其三是从涨跌城市个数看,74个城市环比上涨,24个城市环比下跌,2个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加3个,其中涨幅在1%以上的城市有29个,较上月减少1个;本月价格环比下跌的城市数量减少1个,所有下跌城市跌幅均在1%以内。其四是5月十大城市看,北京、上海等十大城市新建住宅均价为22113元/平方米,环比上涨1.93%,涨幅较上月扩大0.40个百分点;同比上涨15.48%,涨幅较上月扩大1.06个百分点。其五是5月十大城市二手房看,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为33368元/平方米,环比上涨1.86%,同比上涨23.97%。

 



今日克、易、中三家联合公布中国城市住房价格288指数一手房价格指数报告数据显示,2016年5月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1175.1点,指数较上月上升18.6点,环比上涨1.61%,涨幅较上月扩大0.09个百分点,同比涨幅扩大至8.84%。经统计,监控的288个主要城市中,共有169个城市一手房价格指数环比出现上涨,上涨城市数量较上月减少8个。其中福建省厦门环比上涨5.57%,占据全国涨幅首位,江苏省南京、湖北省武汉、江苏省苏州和安徽省合肥分别以5.41%、4.80%、4.59%、4.53%的涨幅分列全国涨幅二至五位。另一方面,一手房价格指数持平或下跌的城市数量为119个。其中湖北省孝感环比下跌5.81%,居全国跌幅首位,辽宁省营口、湖北省荆州、黑龙江省双鸭山和四川省攀枝花分别下跌4.81%、4.64%、4.60%和4.55%,分列跌幅二至五位。

 

 


 


全国31个省级行政区域中,一手房价格指数环比下跌的区域数为11个,较上月增加2个。而上海、天津、北京、福建省、江苏省、云南省、湖南省、湖北省、河北省、安徽省、新疆维吾尔自治区、广东省和浙江省等20个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。2016年5月,北京一手房交易价格指数为1523.9点,较上月上升44.1点,环比上涨2.98%,同比涨幅为24.56%。2016年5月,上海一手房交易价格指数为1690.3点,较上月上升42.8点,环比上涨2.60%,同比涨幅为31.59%。2016年5月,广州一手房交易价格指数为1388.6点,较上月上升31.2点,环比上涨2.30%,同比上涨17.04%。2016年5月,深圳一手房交易价格指数为1740.8点,较上月上升36.8点,环比上升2.16%,同比涨幅扩大至48.48%。

 

老谢可以负责任的讲,按照2016年5月全国100城市新建住宅价格指数显示,全国主要一线与部分二三线城市房价呈现猛涨且蔓延态势,未来会有更多的城市复苏上涨。一方面是一线城市的北京、上海、深圳已经反弹,出现报复性上涨,广州3月开始补涨,总体上的涨幅开始下调。地方政府不仅有收紧调控,沪深房贷与限购升级,同时南京、苏州、武汉、宁波都加强了楼市调控,部委层面取消了北上广深个税房贷与减税优惠政策措施的,第七轮收型调控卷土重来,已经有15个城市收紧政策。目前一线与部分二线城市的火爆情同时拉动部分二线与三线城市复苏势头非常明显,意味着一线与部分二线楼市调整期将结束,全部一线与部分二线城市基本城市处于上涨通道。预计第三波的火爆行情会在今年三四季度在部分三线城市蔓延。

 

老谢认为,目前中国一线与部分二线楼市实现V型反弹,大部分三四线城市的调整期仍会继续,没有触底,预计到2016年末到2017年才会逐渐现底。房地产市场最大风险基本集中于三四线城市与商业地产市场,这是中国楼市最大的问题。其一是三四线城市去库存效果非常差,政策执行不力,购买力低,人口流出严重,产业单一、经济低迷。其二是三四线城市长期的供大于求,库存超过需求好几倍,供应严重过剩。其三是三四线城市政策缺乏针对性与单一,影响到去库存的效果。其四是三四线人口越来越多的流入一二线城市,新增人口呈现负增长。其五是三四线房企大多中小房企,抗风险与抗跌能力特别差,经不起任何的压力。其六是银行信贷的方向基本在一二线城市,三四线城市比例小。其七是三四线城市的居民收入水平低,房价成本高,导致购买力下降。因此,未来的去库存的压力与政策调整方向主要在三四线城市。

 

老谢认为,由于一线城市需求外流与调控挤压,房价涨幅由大幅度上涨转变成小幅度回调,这是一线城市房价涨幅自止跌上涨以来首次回调,说明一线城市房价上涨的动力减弱,上涨的趋势不变,不排除因产品结构与供求问题,再次出现房价暴涨的现象。如深圳的房价,最有可能在5月份出现暴涨行情,这是不可避免的。而一线周围城市房价开始集体暴涨,涨幅超过一线城市,说明房价暴涨已经由一线转移到二三线城市。从涨幅排名来看,一线周边城市代替北上广深,涨幅位列前十。这也意味中着,上述十个城市的环比涨幅均超过了四个一线城市。数据显示,排名第一的惠州新建住宅价格环比涨幅为6.3%,而相比较之下一线城市的上涨幅度开始收窄。

 

从涨幅排名来看,一线周边城市代替北上广深,涨幅位列前十。这也意味中着,上述十个城市的环比涨幅均超过了四个一线城市。新建住宅价格环比上涨的74个城市中,涨幅居前十位的城市多为二线与部分三线城市。说明市场分化越来越明显,收紧调控的城市出现楼市短期降温现象,而放松政策的城市,楼市越来越火爆。如廊坊、惠州等一线周边城市投机需求增加、房价上涨过快,政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策,为楼市降温;而南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快,政府出台限价政策,平抑房价涨幅;吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻,政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。说明楼市因政策的干预导致分化越来越严重。

 

老谢认为,2016年5月全国100城房价总体延续4月上涨走势,呈现全国主要城市部分二三线房价接力一线房凶猛上涨的态势,房价上涨加速与涨幅扩大,其中同比扩大最凶猛。且两个指标的环同比各保持连续10个月连“双涨”,说明越来越多的二三线城市房价进入上涨通道,预计2016年三四季度全国100个城市的房价全面上涨。一是5月全国100城与288城保持环比房价实现13个月上涨,同比则保持10个月上涨。二是5月两项数据显示,环、同比持续10个月上涨。三是5月全国100城与288城的环比涨幅扩大、同比涨幅也不断扩大。四是5月全国100城与288城保持环比、同比房价上涨的城市不断增多。因此,全国一二线城市已经完成调整期,进入上涨通道,未来更多的二三线城市上涨。而大部分三四线城市依然处于去库存的调整期,预计到2016年末到2017年才会结束。

 

2016年5月全国100城与288城房价同比连续上涨10个月,涨势不可阻挡,表现出涨幅扩大的趋势。预计2016年6月楼市仍热,房价涨幅扩大,更多二线与部分三城市进入上涨通道。目前全国100城与288城房价总体延续上月的涨势,呈现企稳上涨与分化局面趋势,一二线火爆上涨,三四线止跌升温的态势,表现出大部分城市房价止跌上涨局面,说明2016年下半年会有更多的二线与三线城市房价全面回暖复苏可期望。一是一线全面上涨与二线的上涨城市数量不断增加,且一线城市房价猛涨,大幅度反弹态势。二是100城与288城一二线楼市复苏增强,环比房价连跌12个月与13个月后连续保持13月上涨,而同比连跌10个月与8个月后,已经保持连续10月上涨,且涨幅扩大。三是部分二线与三线城市房价处于见底回升,大部分城市房价已止跌回升。

 

毫无疑问,全国一线与主要二线城市房价正式结束调整期,实现V型反弹,未来会有更多的二线与部分三线城市进入筑底阶段,到全面上涨的通道,预计2016年下半年全国二线城市房价全面上涨。

 

老谢认为,数据反映,越来越多的城市房价上涨是未来大趋势,上涨的城市不断增加,同比连续10月上涨。市场分化继续,从房价涨幅来看,一线城市的楼市热潮已经进一步传导至二线。首先是5月的房价环比上连续13个月上涨。再次是5月环比上涨的城市不断增加,超过多数以上的上涨城市,达到74个,成功超过半数了。再次是5月同比连续10月上涨,连跌10月正式结束,上涨的城市越来越,达到50个以上,达到55个。最后是5月一线房价环比连跌12个月后保持13个月全面上涨,呈现涨幅扩大。因此,预计2016年6月房价环比上涨是板上钉钉,大多数二线城市的房价会于2016年下半年止跌反弹。2016年下半年楼市总体复苏态势更明显,市场继续分化,房价全面进入上涨通道。

 

5月100城与288城市的房价呈现市场八个明显特征,其一是100城与288城房价环比连续13个月上涨,已经超过一年以上的时间。其二是100城与288城的一、二、三、四线城市持续严重分化,导致调控分类趋势非常明显。其三是一线城市房价环比连续13个月全面上涨,自2015年8月份同比全面领涨全国,已经连续10个月了。其四是100城与288城房价同比连续10月上涨,自2015年8份的双涨开始。其五是深圳房价继续领涨全国,成为全国涨幅最高的城市。其六是房地产政策继续宽松,特别是货币与房贷及利率的政策,创2008年以来最新低,部分城市调控开始收紧。其七是部分二线与三线城市房价接力一线上涨。其八是三四线房价普遍下降,一线城市涨幅回调。

 

老谢认为,5月百城与288城市房价延续强势上涨走势,主要是住宅库存下降与资金加杠杆及地王的疯狂频现,刺激政策逐渐落地,楼市量升拉动房价上涨。预计6月成交量回落,房价保持上涨走势。一是经济企稳形势不可阻挡,后面会有新的刺激政策,稳增长仍是首要任务。二是货币会继续宽松,降准、降息未到位,预计2016年会有一次降息、三次降准。三是地方政府刺激政策的效果会逐渐显现,未来有更多的政策出来。四是5月百城房价环比继续上涨,13月连续上涨。五是5月百城房价同比连续10个月上涨。六是5月100个城市房价上涨的数量达到7成。七是一二线城市的地王高潮,一定程度上推波助澜影响房价上涨预期。因此,新一轮中央、地方政策刺激之下,越来越的城市房地产将加快复苏步伐。

 

5月房价同比强势上涨,涨幅扩大,主要源于八方面力量的推动。一是政策松绑。限购、限贷政策松绑,购房者的入市门槛不断降低,需求不断增加。二是房贷放松。信贷成本降低,购房成本压力下降,需求爆发。三是中央与地方“救市”政策联合出台,楼市预期上涨强烈。四是受政策利好,需求释放,再加上供应减少影响,库存压力连续下降。五是中央不断出政策刺激,市场信心有所增强。六是市场供求扭转,一二线城市库存回到合理水平。七是股市资金转战楼市,市场流动性增强楼市资金面。八是一二线城市楼市火爆,引起市场局部效应,土地市场火热与地王频现。毫无疑问,去年以来多地密集出台的楼市新政效应逐渐显现与再次大幅度降准,成为5月主要城市楼市回暖的主要原因。

 

老谢认为,2016年中国楼市整体供大于求的基本面仍未实质改变,三四线城市去库存和全国城市分化的走势将是2016年政策调整主基调。按照过去几轮调整期的经验,本轮楼市调整期有八个最基本特征:一是城市分化、三四线库存偏高,但绝对不会崩盘。二是经济下行、增速放缓,房地产低迷是主因。三是市场量价不稳,但成交量先于房价复苏,二手房先于一手房。四是政策宽松、房企资金相对紧,银行最后仍会加大信贷。五是房企业绩仍会分化。六是地方政府继续刺激楼市,中央表态支持。七是购房者由观望到恐慌,最后变成积极入市。八是房企强行进入一二线,占领制高点。因此,去库存的地方楼市政策依然会出现。

 

2016年中国楼市走势基本是量价齐涨,政策风暖,市场向上,总体好于2015年。首先是宏观经济层面看,稳增长是重中之重,目标是6.5%-7%之间。经济企稳之后,楼市复苏与回暖必然成现实。其次是货币政策看,定向宽松转向全面,降息、降准空间未结束。再次是楼市调控看,趋于放松,新的刺激政策持续,地方政府加大执行力度。再其次是房企资金看,中性趋松,融资与信贷的利率不断下降,年底则会逐渐宽松。最后是库存看,总体偏高,库存和去化周期会2016年下半年后见顶,供求扭转。其六是股市已进入“慢牛”模式,楼市则进入快速“上涨”通道,楼市强于股市。因此,2016年中国楼市整体来看,成交量上升之后,三四线城市房价则稳定,二线市场在2016年三季度见底部,2016年下半年复苏上涨。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)


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