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把房子过户给子女的最佳方式你真的懂吗?

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2016-5-30 11:22:40 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

现在北上深等地的房子动不动就五六百万,如今房价越来越高,很多年轻一代都面临买不起房的窘境,特别是对于在一线城市的购房者,拥有一套房产更是难上加难。但是对于家境好的孩子还是能够多一条渠道:从父母那里获得一套房产。



但是你知道吗?如果你没选对方式,一不小心过户就要交上几十万的费用!前段时间,一老人550万的房子赠与给儿子,居然被征税100万,想想都太坑了。



于是乎这催生了一个新问题:到底怎样才是房产过户子女的正确打开方式呢?


目前来说,父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。I财君接下来将以一套90平方米、市值300万的房产给财粉们算清房产过户这笔账。 


方案一:房产继承


这一方案发生的前提条件必须是产权人去世后,继承人才能办理。


一般来说,这种方式会存在两个问题


1.继承房产与赠与房产一样,以后子女出售房产,需要缴纳差额20%的个人所得税。现实中,父母留给子女的房子常常是楼龄较长的房产,比如评估价不高的房改房,但市场价却较高,所以两者的差额通常不低,20%的个税也有不少。

 

2.可能会遭遇“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等奇葩证明,进行继承公证时子女会面临各种复杂流程,甚至还可能发生“转继承”,令独生子女无法全额取得父母房产的所有产权。解决的办法是父母提前做好遗嘱公证、继承权公证,避免后续问题


办理房产继承,涉及继承权公证费用+评估费+印花税+登记费+契税5类费用:

继承权公证费用:房地产评估价的2%来收取,最低不低于200元,则300万元*2%=6万元。


评估费:100万以下(含100万)部分,费率为0.5%,100万以上至1000万部分,费率为0.25%,则100万元*0.5%+200万元*0.25%=1万元。


印花税:房屋评估价的0.05%,则300万元*0.05%=1500元。


登记费:100元。


契税:法定继承人免契税、对非法定继承人需要缴纳契税1.5%。


那么,公证费6万+评估费1万+登记费100元+印花税1500元=71600元。


方案二:房产赠与


名副其实,是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这种方式很好操作,但产生的费用不少。另外,和房产继承一样,将来如果子女卖房,差额20%的个人所得税无法逃掉。


一般来说,如果父母的房子楼龄较长,选择赠与的方式很“不抵”。所以,现实中,假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话,90%的人都不会选择这种方式。不过,如果是新买的房子、贵价房、多套房买家,赠与费用也不一定是最高的,还要仔细算笔账才行。


办理房产赠与,涉及评估费+营业税+城建税及教育附加费+个人所得税+赠与公证费+契税+印花税+房产登记费,8种费用:

评估费:计费方式一样,还是100万以下(含100万)部分,费率为0.5%,100万以上至1000万部分,费率为0.25%,则100万元*0.5%+200万元*0.25%=1万元。


营业税:由于近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗嘱取得房产的,免征营业税,此处计为零。


城建税及教育附加费:城建税为7%,教育附加费为3%,不过只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收,此处同样计为零。


个人所得税:无偿赠与配偶、父母、子女等以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人免征,此处同样计为零。


赠与公证费:按受益额的2%收取,最低收取200元,则300万元*2%=6万元。

契税:税率按成交价的3%计算,则300万元*3%=9万元。


印花税:税率按成交价的0.05%计算,则300万元*0.05%=1500元。


房产登记费:100元。


那么,评估费1万+营业税0+城建税及教育附加费0+个人所得税0+赠与公证费6万元+契税9万元+印花税1500元+房产登记费100元=161600元


啧啧啧,当父母的想把房子送给自己的孩子,前前后后竟要花费16万元!这还是免了营业税和个人所得税,不然费用那得更多了。所以说咯,把房产送给子女,不是那么简单哦。


方案三:房产买卖


I财君算一下账发现,在大多数情况下,买卖是最透明、最省钱省力的方法。据实操人员介绍,如今在广州市,只要证明彼此是直系亲属,可以按照房子的原价而非市场价进行交易。比如父母原来花40万元买的房子,可以40万元的原价卖给子女。这样一来,计税基数可以变得更低。据说,如今父母的房子给子女,90%通过买卖达成


不过,房产买卖受购房名额限制,此外买卖计税标准多种,如果恰好都按最高标准计税,也会产生比赠与更高的费用。而且和赠与一样,变更所有权后,子女如已婚,该房产视为子女夫妻的共同财产。


办理房产买卖,涉及契税+营业税+个人所得税+评估费+测绘费+登记费+印花税+交易手续费,8种费用:


契税:和普通房产交易一样,受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制,依照例子设定的范围,则应该按首套或二套,90平米(含90平米)以下,契税为1%,则300万元*1%=3万元。


营业税:未满2年的住宅营业税为5%,2年及以上住宅免征,此处计为零。


个人所得税:有两种情况,一是按交易总额的1%或者两次交易差额的20%计算,二是如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年,则免交个人所得税,此处同样计为零。


评估费:交易房屋评估价的0.1%计算,则300万元*0.1%=3000元。


测绘费:75平米以上、144平米以下的住宅为300元。


登记费:个人住房登记收费标准为每件80元。


印花税:住宅免征印花税、权证印花税为5元/本,此处计为5元。


交易手续费:买卖双方均需缴纳,计算方式为房屋面积*2.5元/平方米,则90平方米*2.5元/平方米*2=450元。


那么,契税3万+营业税0+个人所得税0+评估费3000元+测绘费300元+登记费80元+印花税5元+交易手续费450元=33835元


综上所述

算完了上面三种方案,i财君来总结一下(以下是俗称的敲黑板时间)可以看到,案例中3种不同的方式所产生的费用:


房产买卖:33835元

  房产赠与:161600元

房产继承:71600元


显然,赠与的费用过高,房产继承的流程也比较复杂,一般来说,选择卖给子女的方式较省钱!


友情提示

但是i财君必须要强调的是,由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制,如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,那么买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。

 

所以咧,i财君建议有需要的家庭,要根据实际情况具体问题要具体分析!!


来源:君子i财(微信ID:junziicai)


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