[贷款攻略]

房贷攻略:做一个聪明的房奴

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2016-5-27 16:34:40 来自贷款理财 来自PC [ 复制链接 ]
房子如何买才划算
    一 一 妈 妈



每个人都有一个梦想:想有一个大房子,要有一个落地窗,午后,喝着咖啡,看着小说,悠然享受暖暖的阳光。

多年未见的闺蜜来北京出差,终于见上面了,又美了一大截,辣妹一枚,闺蜜说,今年打算买房,不知道全款买合适合还是贷款买,二线城市房子总价100万上下,家里凑凑,全款没问题,我听后,从钱利用最大化的角度,给她分析了一翻,就闺蜜的买房案例,今儿来说说关于房子贷款的问题,如何买最划算

全款买还是贷款买?

如果贷款,要提前还款吗?

贷多长时间?

等额本金还款呢,还是等额本息?


Part1|全款买还是贷款买,贷款多少合适?

这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦

一一妈妈建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额大,卖房又接受组合贷款,即公积金和商业贷款混合贷,那就偷着乐吧,别说不可能,我朋友去年,就顺利实现了组合贷款。


目前最新2016年公积金贷款的利率是3.25%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣,我昨儿刚打听,北京商贷目前可以打8.5折哦,部分银行甚至可以做到8.3折扣,要买房的小伙伴们,去问问你们的商贷打折吗?

贷款,我个人建议:最大银行贷款额,最低的首付。朋友们一听亚历山大,觉得欠银行好多钱,负债累累,怎么行,后一一妈会细细分析。


Part 2|如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?
先来举个例子:


地点坐标:武汉,总价100万 ,首付30%,商业贷:4.9%8.5=4.165%,商业贷款70万

贷款期限30年,等额本息和等额本金比较:

总利息等额本息:527180.89,等额本金:438539.79  等额本息多付利息=527180.89-438539.79=8.86411

相当于30年的时间,多付给银行8.86万。
     

贷款期限20年,等额本息和等额本金比较


总利息等额本息:332712.72,等额本金:292764.79  等额本息多付利息=332712.72-292764.79=3.994793

相当于30年的时间,多付给银行4万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是52万,等额本43万,尼玛,坑爹啊,银行收了老子这么多利息!!

其实呢,我们换位思考

投资的利息只要大于4.165%,就算不打折,4.9%来算,假如主流可投的互联网金融平台7.5%,如果你选择等额本息来贷70万,在开始的几个月,你每月就能多出966元的闲置资金(4374-340=966),一年966*12=11592元,这11592就能帮你赚(7.5%-4.9%)=2.6%的年化收益。

so一一妈妈建议:
按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于4.9%年化利率的投资,不用着急还银行贷款,这么低成本的资金,上哪儿找去undefined


请叫我雷锋,ok~


Part3|等额本息or等额本金


等额本金,是一种「前紧后松」的还款法,每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样,往后由于本金逐渐减少,利息也会逐渐减少,但一开始压力会比较大。

等额本息,是一种「平均分配」的还款法,每月的还款额都一样,月供里的一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,前期本金比重小,利息比重大;后期反过来。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,支付的利息多,所以,朋友就觉得选择了等额本息还款方式,自己吃亏了

    

BUT 真的是这样吗?

无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


举个例子:

  如果借款70万,30年还清,利率4.165%,上图,简单易懂


还款总额上看,等额本金<等额本息主要是因为等额本金,前期本金还的多,最后占用银行的本金少了,自然利息少咯。
既然等额本金还款的利息少,请给我一个选择等额本息的理由?

因为,因为,老娘我付了首付,没钱啦!

等额本金在还款初期的压力太大了,看图说话,等额本金法的前几个月的月供都5000+元,而等额本息法只要4000多元,这就高出了1000大洋。对于刚交完首付,元气大伤的小伙伴来说,实在是没法感受到这种先紧后松的好啊。
等额本息还款,用多一点的利息来减轻还款压力,么么哒~

另外呢,投资小心思,借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,就划算!



Part 4|哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人:

1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实,为了你的小心脏更安心。


2.哈哈,突然中奖暴富人群,土豪,请随意。

3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款,继续买买买!

建议不用提前还款的类型:


1.公积金贷款,商贷 7折,8折,公积金贷款利率才3.25%,二套也才高一丢丢,这么低的成本,咱就偷着乐吧

2.
等额本金的还款方式,且期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,就不用选择提前还款了。因为本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经算比较少的了,实在没有必要给自己造成太大生活压力;

3. 等额本息还款方式,期限已经过了二分之一,当然也可以提前还款,不过一定要看准时间,选择利息低的时点还款才能节省较多利息,否则,也没什么必要提前还款。

请记住这个公式:投资回报>贷款成本
思路很简单,找到年利率大于3.25%,4.9%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱,现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。




最后,想和大家互动一下,小伙伴们,你们的首付都是多少呢?当时买房的时候是怎么凑来的呢?没买房的朋友们,你打算买的房,相当于你多少个月的工资呢?

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