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谢逸枫:前5月152个地王!谁是地王背后真正黑手?

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2016-5-27 15:54:59 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

房价疯完地价疯,面粉贵过面包是未来土地市场新常态。相信大家已经被全国各地“地王”刷屏了,让许多手机用户苦叫不要不要。自2016年3月25日上海、深圳打响新一轮调控收紧之后,已有15个一二线城市调控收紧。不可思议的是调控的楼市效果显然无法达到预期,房价没有真正的下跌、地王数量超过2013年一倍、地价翻倍上涨、土地溢价创新纪录、竟价次数不断暴增、土地收入创历史新高、房企抢地火热超2009年、楼市没有实质性降温。更加糟糕的是远不如这个恐怖,即使全国各种严厉的调控政策之下,土地市场仍然是不疯魔不成活,疯狂的程度令人砸舌。毫无疑问,2016年必是名副其实的地王年,且地王数量会是历史上最多的年份。地王猛如虎,再不买房又要涨。错过今年买,白干三十年。

 

“地王”的标准是什么?官方并未给出一个权威与合理的概念解释与参考标准。所谓“地王”,是指在商品房用地拍卖中以极高价被拍得的建筑用地,由于中国房市一直居高不下,因此地价随房价一起只涨不降,地价记录经常被刷新,这些创纪录的高价地便被称为“地王”。一般是指某个区域内地块成交总价最高,或楼面单价最高,或楼面地价最高的地块。以这些标准来衡量,2016年出现152宗“地王”看似过多,但不算离谱,因为全国的城市众多,而每个城市又被划分为多个区域,在当前不少城市楼市升温的背景下自然会出现很多地王。从汉字结构看,是没有头的大地主。在社会市场经济中,有钱人,把资金投入房地产业,他们虽然没有土地所有权;但是,实际上已经变成了,依靠土地使用权作资本,无限度的抬高房价,囤积土地,垄断国家资源,剥削建筑工人的劳动价值。

 

追求购房者不能承受的利润,变成了新一代最大的地主。“地王”并不受公众待见,原因是“地王”不仅推升地价,导致一些地方对土地财政更加依赖,而且还直接推动区域内房价上涨,增加了购房人经济负担。所以,舆论对“地王”多持批判态度。不过,任何东西都是有利有弊,比如“地王”的出现,同样有利于充实地方财政,可为公共支出、民生改善提供支持。此外,“地王”还是观察楼市变化的一个“窗口”。比如,2016年以来共出现152宗“地王”,一线城市仅有21宗;而同样的统计口径2015年只有95宗,其中一线城市共计51宗,这至少说明两个问题:其一,今年楼市总体比去年更热。其二,受多种因素影响,开发商的目标今年逐步向一线城市之外的二线城市转移。

 

地王产生于什么时间?20世纪四十年代到五十年代,封建地主虽然在中国式微甚至销声匿迹,但现在又凭借市场经济改革卷土重来,只不过披上了土地使用权和所有权分离的外衣而已。时间上看,地王从上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里,由于房地产市场的过度热火,在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市,均连续出现“地王”。房企好像根本就不算帐,钱对他们来说好像就是自己印的,根本不在意地价的高低,瞄准了,就是义无反顾。事实证明,正是这些“地王”的出现,给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。国家一直针对于此,出台了一系列的整顿措施,“地王”的短期不见有些时日。不料,随着2015年房地产市场的逐渐回暖,“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。

 

按照老谢对中国地王年的追踪调查,2007年为18个地王、15个城市;2009年为30个地王、16个城市;2012年为30个地王,18个城市;2013年为60个地王,18个城市;2015年为95个地王,20个城市,2016年截止到5月20日为152个地王,22个城市。其中2016年前5月的地王数量统计看:其一是中原数据显示,2016年初至5月23日,内地一共出现152宗“地王”,远高于2015年全年的95宗,其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。按照总价来计算,最高的50宗“地王”里,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如换一个角度来看,在这50宗总价”地王”里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。今年全国总价最高的50宗土地交易中,二线城市占比达72%,仅南京就出现13宗,而一线城市合计仅有14宗。

 

在今年拍出的50宗总价地王里,二线城市占到了72%,北上广深合计仅14宗,二线城市中,仅厦门、苏州、南京、合肥四个城市就出现78宗地王。其中厦门1宗、苏州35宗、南京33宗、合肥10宗。2016年以来土地成交金额排名前十的城市中,二线城市占据8个名额,苏州、南京、合肥,平均溢价率高达100%以上。今年以来,中国22个热点一二线城市土地市场持续高热,“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而其统计的上一个”地王“井喷的年份——2013年,全国的”地王“数量也不过60宗。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来两年房价上涨100%以上,这地王才能上市。如果房价不加以合理的有效的约束、控制,必然会爆发式上涨。

 

其二是中指数据显示,截至5月20日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥(楼盘)等热点二线城市在内,共计22个重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。截至5月20日,据统计,“三高”(总价地王、单价地王及溢价率超100%)地块在二线城市的分布占比高达73.7%,一线及三线分别为17.8%和8.5%。受“地王”频出带动,国内土地市场整体均价和出让总额随之提升。2016年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%。2016年一季度,全国成交楼面均价为1450元/平方米,同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米,同比上涨36%。其中南京更是创下“一日三地王”的疯狂场景,加之其余四幅地块,仅一天时间,南京在土地市场上便吸金248.56亿元。

 

4月份,全国、二线城市的土地成交溢价率分别升至 37.5%、61.5%。一线、三四线城市的土地成交溢价率分别降至 1.78%、14.0%。截至2016年5月18日,2016年以来至今的单价地王TOP10门槛为37027元/平方米,其中绿地集团2月23日以楼板价4.7万元/平方米竞得北京大兴一地块,位居单价地王榜首。总价地王TOP10门槛为48亿元,其中世茂房地产以88亿元竞得南京一地块,系总价地王榜首。在此大背景下,土地价格不断被刷新。对比全国土地市场数据,2015年的多幅地王中,总价地王门槛已由2014年的54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价TOP10门槛也由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米,上涨了20%。土地成本持续高企,为规避风险实现优势互补,越来越多的房地产商选择成立联合体拿地及开发。三四线城市土地的无人问津拖累全国土地出让总面积和宗数减少。

 

其三是克而瑞数据显示,2016年以来,总价、单价“地王”数量已经达到74幅之多。还有机构统计,如果算上高溢价率这一指标,今年以来产生的地王已超过100幅。 目前楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。 地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期,当时也产生了大量的地王,但遗憾的是随着2008金融危机的爆发,一些地王项目或被开发商退地,或是砸在手里,多年闲置。 另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”,房价存在过快上涨的风险。受到土地价格快速上涨的影响,二线城市房价环比出现快速上涨,未来将面临政策收紧的风险。 此外,巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险,一旦楼市风向转变,中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。

 

进入2016年以来,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。克而瑞统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。2016年5月18日晚,苏州市国土局“紧急”出台土地限价令,对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。该政策的出台背景是苏州的土地市场过热,此前一周,苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日,苏州吴江9宗地块开拍,其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。最亮眼的是南京。

 

市场永远无法预知未来,只要制度与规则未改变,地王未来都会变成合情合理的历史。这一波“地王潮”制造的背后罪魁祸首究竟是谁,而2016年开创史上最多、地价最高的“地王年”事实无法改变,已经超过中国政府、市场、房企想像力。如此的地王,足够让中国房地产市场疯狂到恐慌,不仅地方政府开始着手控制地王,中国政府都开始注意地王频现背后的原因。如果地王继续的不断出现,一定会让二线城市房价出现爆发式上涨,更加有可能招来新一轮严厉的调控措施,否则楼市要失控了。“地王”,究竟是市场现象,还是人为、企业、政府因素,或者是制度使然,谁是这轮地王制造幕后真正黑手?

 

这一切的疑问与真相都必须重新回到一个起点上,即谁是土地供应、所有起的主人,谁是决定土地价格的最后之人,谁是支撑房企抢夺地王的最关键之人。尽管“地王”看上去是一种市场现象,不可能完全杜绝。因为这涉及到中国法律、土地制度、财税制度、地方政府、央行与银行、国企、上市房企等一系列的问题。

 

 第一只黑手:国企+上市房企。按照2016年前5月出现的152宗“地王”。按照总价来计算,最高的50宗“地王”里,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如换一个角度来看,在这50宗总价“地王”里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。从统计数据来看,无论是“地王”宗数还是成交金额,都反映出绝大部分“地王”是上市企业+国企制造的。尽管制造“地王”等于是在推高房价,国企似乎不应该这么做,毕竟国企不能忽视社会责任。而上市公司制造大量“地王”,则折射出楼市被寡头垄断的现实。实际上,上市企业也好,国企也罢,作为市场主体,有权利参与土地竞拍并拿走“地王”。

 

 


在这波拿地热潮中,拥有更强资金能力的上市公司和国企成为了“地王”收割机。按总价计,最高的50宗地王里,国企比例明显处于历史高位。整体看,50宗地块合计成交总价为2013.29亿元,其中27宗被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%。此外,在这TOP 50总价地王里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。

 

中原地产研究部的统计数据显示:在其统计的50个地王当中,有27个是国有企业,占比超过一半;从金额看,50个地王总成交额为2013亿元,其中国有企业就贡献了1094亿元,占比同样超过一半。除了国有企业,另一个群体也是财大气粗,拿地毫不手软——它们就是上市公司,占有融资的极大便利。数据统计,在50个地王当中,其中有42个由上市公司及其下属企业摘得,这些上市公司既包括A股公司,也包括港股公司。上市公司合计耗费资金1682亿,占比为84%。上市企业对股东负责,就要有业绩;国企要实现国有资本保值增值,也要有业绩。中小开发商逐渐被市场淘汰出局的情况下,只有上市企业与国企才有实力参与“地王”争夺。所以,上市企业+国企制造“地王”很正常。

 

第二只黑手:中央政府+地方政府。事实上,“地王”并不完全由上市企业+国企制造,而是多方联合制造,其中,地方政府在其中扮演的角色极为重要。其一是地方政府通过土地出让吸引更好的企业进入,这就是招商引资的效果。其二是地方政府控制着土地供应节奏与决定起土地起始地价与土地基准价。其三是地方政府需要用土地置换城市基础设施建设,还需要土地还政府债务,更加需要土地抵押贷款。其四是由于“地王”可以拉高城市地价和房价,为中央与地方财政带来可观的卖地收入和税费收入。其五是“地王”被开发利用后容易成为区域内地标性项目,有利于提升城市外在形象。其六是地方政府通过新的地王,给老地王解套。因此,一些城市的管理者就会有意无意地制造“地王”,这不是什么秘密。其七是房地产拉动经济增长,稳增长的关键就是房地产,地王为稳增长提供了巨大的动力。

 

第三只黑手:土地制度+招拍挂。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端,在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日, 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后,《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。到90年代初,我国对城镇土地使用制度完成了改革,建立起土地有偿,有限期,可依法进行土地交易的有偿使用制度。理顺了产权关系,使土地的资产特性得到体现,体现了国家做为土地所有者对土地的所有权,以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。

 

土地招拍挂制度是指我国土地使用权的出让方式有四种:招标、拍卖、挂牌和协议方式。土地法》及国土资源部相关的部门规章规定,对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称,具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,已经2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过,现予发布,自2002年7月1日起施行。

 

土地招拍挂制度的规则是“价高者得”模式,简单说就是谁叫的价格最高,谁就可以获得土地使用的开发权。目前招拍挂制度已经成为“地王”诞生的温床,甚至出现“一拍地就是地王”的局面。招拍挂制度虽然包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式,但由于招标项目不多,挂牌出让也因为竞争者多而拍卖,最后主要是拍卖出让土地。因此招拍挂价高者得的原则,结合开发商手中有钱的现状,共同产生了地王。事实上,土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升,从而把房地产价格逼上了悬崖边缘,如果说房价高,其实是地价高;如果说房价存在泡沫,其实地价也存在泡沫。

 

国土资源部部长徐绍史表示,招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变,“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。但他同时表示,招拍挂制度还要不断完善,不一定完全是价高者得。招拍挂制度一直以来由中纪委和监察部建设和推进,挂牌和拍卖运用得比较多,但能够平抑地价的招标却使用得比较少,其中难题之一就是招标制度可控程度低,容易滋生腐败,没有拍卖公开透明,因此这种方式不常使用,长期以来处于候补的位置。这成了此次招拍挂改革的重要内容。而之前,国土部公开表示将选择城市作为试点,进行土地招拍挂制度的改革。改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点,改革的方向是着重完善招标制度,增加招标在土地出让中的份额,改变价高者得的游戏规则。

 

第四只黑手:央行+银行。作为资金密集型行业,房地产在土地储备、项目开发一系列过程需要占用资金量大,及时筹措资金、保障资金支付、控制资金成本是房地产企业持续生存发展的重要因素。其一是银行贷款偏好国企与上市房企,房企不差钱、不缺钱。2016年1-4月份,房地产开发企业到位资金42371亿元,同比增长16.8%,增速比1-3月份提高2.1个百分点。其中,国内贷款7501亿元,增长2.2%;利用外资35亿元,下降68.1%;自筹资金14920亿元,增长3.7%;其他资金19915亿元,增长37.9%。在其他资金中,定金及预收款11370亿元,增长34.4%;个人按揭贷款6694亿元,增长54.7%。从1-4月份开发企业资金来源的构成分析,国内贷款占17.7%;利用外资占0.1%;自筹资金占35.2%,其他资金占47%。相比1-3月份,定金及个人按揭贷款等销售回款占比仍然是企业资金来源增长的最主要来源。

 

 


其二是央行的货币宽松,自2014年11月首次降息至今,央行历经多次降准、降息,市场流动性充足。其三是银行的信贷超发与房贷加杠杆。1月M2货币供应同比增长14%,创19个月新高,新增人民币贷款2.51万亿;2月过年月,M2同比增13.3%,新增人民币贷款7266亿元;3月M2同比增13.4%,新增人民币贷款1.37万亿今年一季度新增人民币贷款迅猛提升至4.61万亿,其中房地产新增贷款达到1.5万亿。只有到了5月,权威人士讲话实际上否定了通过货币刺激去库存后,4月新增人民币贷款才应声下跌60%,只有6556亿元,比过年的2月还要少。而在整体经济增速下行、资金缺乏项目的情况下,资金加速聚拢房地产行业,导致流动性井喷。房企融资成本显著下行,“借新还旧”渐成趋势。

 

目前,即便中小房企融资利率也都基本在5%左右,多家企业通过发行新债偿还旧债的方式降低企业融资成本。而有着国资背景的房地产企业在融资上更具优势,譬如厦门国贸融资利率低至3.2%,这已经低于商业银行4.75%的一年期贷款利率。

 

第五只黑手:炒房者与购房者。“地王”的出现与炒房者、买房者有一定关系。从过去情况来看,楼市低迷时期很少出现“地王”,而房价上涨期也是“地王”喷发期,因为房价上涨改变了开发商预期,而房价上涨显然与需求侧有关。同时,“地王”的出现还与价高者得的土地招拍挂制度有密切联系。

 

第六只黑手:城市土地稀缺+房企心态。城市土地资源稀缺、供不应求。如上海。从城市发展角度而言,所谓的地王频出,是集中在一线城市以及二线重点发展城市,这些城市的预期发展本身就比较高,以上海为例:地少、钱多、需求旺盛,地价上升也是必然的结果。所谓资金避险,也正是这个道理。而房企都是这样的心态:现在不拿,以后有钱都拿不到了。上海建设用地3226平方公里,未来全部还剩156平方公里,这里面还包括商办和工业。最近上海的供给侧改革方案还要求要保障25%的制造业用地。真正干干净净的纯宅地,对现在的上海来说,那就是稀缺的奢侈品。越是少,越要发挥最大价值。3·25新政后,整个4月上海竟无一幅经营性用地出让,土地市场在经历一个月的饥饿营销之后,已经完全嗷嗷待哺。

 

地王的解套问题,一直以来都是非常让人关注的。2007年的众多“地王”在2009年,大多数已经解套了,到2012年才全部解套。而2009年的地王,在2015年-2016年才全部解套。因此,2013年与2015年及2016年的地王,预计到2025年才会全部解套。不过,不用担心,地王无套。

 

按照中原地产公布了其所检测的2007年12个城市的土地数据,并选取了40家知名发展商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,从分析数据来看,目前近六成土地闲置,地价比重高导致旧“地王”入市缺乏动力,由于目前土地市场再次转热,新地王前途很难预料。通过中原地产对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的分析,270幅地块中除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市,形成实际供应。27%的土地还处于待开发状态,30%处于规划在建状态,尚未形成实际销售,造成住宅市场短期供应紧缺,形成“地荒”的假象。从各大开发商拿地的情况来看,大型开发商在公开市场上获取的土地数量以2007年最多,占到270幅土地的45%。

 

按照土地开发周期两年时间计算,2009年正是2007年土地全面入市的时间。在所有270幅地块中,仍有20%的土地处于闲置状态。从98个在售项目的地价和房价情况来看,接近一半的项目的土地是在2007年取得的,这部分项目的地价比重最高,平均值达到38%,远高于市场平均地价比25%。土地成本的普遍偏高,导致2007年多数地王目前仍处于闲置状态。2007年全国18幅地王中除去4幅退地地王,14幅地王中有7幅处于闲置待开发状态,7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

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