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拐点到来?“熔断”之下苏州地块流拍:地王频现也支撑不了楼市!

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2016-5-27 15:08:52 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

两块限价土地在23日的拍地中全部超过红线而流拍。显然,苏州的限价并未限制住开发商的拿地热情 


5月23日,苏州举行了“限价令”后的首次土拍。由于竞价过于激烈,两块限价土地在23日的拍地中全部超过红线而流拍。显然,苏州的限价并未限制住开发商的拿地热情。


业内人士表示,土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。


限价限不住地产商拿地热情!


一财网报道,5月23日苏州“限价令”后的首次土拍,进行拍卖的四块土地出现了不同的场景。


上午首宗进入拍卖的苏地2016-WG-23号地块最终以51431万元底价成交,竞得人为深圳新威辉达投资有限公司(金地商置(0535.HK)),楼面价为11250元/平方米。


同样,苏州出让2016-WG-40号地块也以底价成交,竞得者为苏州乐园发展有限公司。该地块位于高新区浒关开发区东阳山路绿化地西、山神湾路北,用途为文体娱乐用地,土地面积52908.7平方米,成交价为5952万元,楼面价3750元/平方米。


上述两块土地均没有价格限制,而有价格限制的土地拍卖过程则出现了“疯狂”。


苏州市国土资源局网站指出,其于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准,以下地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。其中,2016-WG-39号地块最高限价10.01亿,2016-WG-41号地块最高限价27.12亿。




这两块地在23日的拍地中全部超过红线而流拍。

其中,2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南,用途为城镇住宅用地,土地面积44700.5平方米,起拍楼面价6656元/平方米,该地块最高限价单价13997元/平方米。


第一财经记者获悉,包括新城、招商、旭辉、弘阳、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城等房企参与竞拍该地块。经过113轮竞拍,该地块最高总价报价已达到10.06亿元,最终楼面价14066.68元/平米,溢价率111.33%。由于竞价过于激烈,该地块出让最终以流拍告终。


同样的情况发生在41号土地,41号土地两分钟不到就出现了93轮竞价,最后以111轮竞价总价27.27亿而超过红线导致流拍。


地产高烧蔓延至二线城市,高价拿地成风

显然,苏州的限价并未限制住开发商的拿地热情。


而在此前,苏州也传言要进行限购,虽然政策已经开始收紧,但是市场依旧表现非常火爆。


“此前苏州一直有限购的传闻,如今还没有正式执行,前期苏州土地市场就过热,两天成交金额超过250亿元,在对一线限购的背景下,房企转战二手成为常态,所以对土地市场采取熔断的机制也是可以预料之中,对地价熔断至少表明了政府的一种态度,高地价不可取,这对于当前的土地市场而言也是最直接有效的调控手法。”上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏告诉记者


事实上,苏州在近期已经召开了土地储备和招标拍卖领导小组会议,对苏州市区2016年土地收购储备和商品住宅开发用地计划作了专题研究。会议确定苏州市区2016年商品住房用地供应计划为380公顷(合5700亩),较2015年商品住房用地供应量310公顷增加22.6%。会议还确定,下半年市政府将对苏州房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。


易居智库研究总监严跃进认为,从目前的市场看,高价拿地是不太可能改变的现实,但是考虑到未来地产的周期下行,未来这些拿到地王的开发商如何应对才是关键,而这个也增加了开发商的风险。


事实上,不只是苏州,在近期的其他城市房企依旧保持高价拿地的态度。


5月20日,融信中国便以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价闪电拿下杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块),溢价率89.56%,成为拱墅区新晋单价地王。


同一日,阳光城以6.39亿元竞得东莞2016WG014号地块,拿地单价7788.62元/平方米,刷新了南城区地王纪录。泰禾集团则在深圳最终经过一个多小时竞拍以总价57.2亿元获取深圳坪山新区地块,折合楼面价1.56万元/平方米,溢价率74.23%。


另据中国证券报报道,近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。业内普遍预期,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。


各地地王频现也支撑不了楼市 拐点已经到来


华创宏观分析师牛播坤、甄茂生指出,上周公布的4月70大中城市房价数据显示,楼市正呈现全面回暖态势,70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今,楼市的销售端有所降温,且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧,但地产商拿地热情高涨,上周各地地王频现。


从销售来看,各线城市的楼市在5月均有所降温。30个大中城市商品房交易数据显示,5月中上旬日均成交面积较3、4月同期呈现下台阶走势,尤其是4月最为火爆的二线楼市,成交面积环比下滑也最为明显。二线城市5月中上旬日均成交面积50.46万平方米,较3、4月同期分别下跌5.9%和11.5%。前期飙升的成交面积已透支部分购房需求,叠加苏州、南京、合肥等二线龙头楼市相继收紧政策,楼市的销售端或在二季度迎来拐点。


地王频现能否支撑楼市继续升温?


从上海到南京、合肥等新晋二线龙头,再到房价仍在下行通道的太原,上周各地频现地王。地王频现反映出地产商对后市的乐观情绪,拿地热情高涨,也会带动周边楼盘价格的上涨,在一定程度上形成正反馈效应。但地王不足以支撑楼市的继续升温,从历史经验来看,地产商拿地和即期销售高度同步,甚至于楼市已然降温,地产商拿地热情依旧不减。对后市的判断或是地产商拿地的重要考量,但判断似乎更多基于适应性预期,拿地积极性的变化对实际的走势缺乏解释力。


销售端降温下,地产投资在3、4月的亮眼表现还能持续多久?房地产开发投资在3、4月均实现9.7%的当月高增速,地产也和基建一道成为一季度经济回暖的关键支点。我们认为即使销售端继续降温,房地产开发投资在二季度仍将保持较高增速,前期密集开工的项目和到位资金的改善对后续的投资有惯性支撑,一线和部分二线龙头也有补库存需要,但下半年投资增速或将显著回落。


来源:wind资讯(微信ID:windzxsh)

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