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一二线城市频出地王,好几万一平去奉贤看海你觉得值么?

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2016-5-26 17:13:52 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]
5月18日上午,保利地产以54.5亿元竞得位于周浦(没错,就是财叔之前以为1500可以租到一间房的周浦)的一块纯住宅地,溢价率近 300%,创下上海外环外土地楼板价 5.5万元/平方米的新纪录。按照这个价格,这块地未来的保本售价将高达每平方米 7.9万元,再度刷新不久前泗泾每平方米6万元的保本价“地王”纪录,当之无愧成为新“地王”。
 
说到这里,你可能要问,啥是地王?和地主有啥关系么?
 
所谓地王是指在商品房用地拍卖中以极高价被拍得的建筑用地。由于中国房市一直居高不下,因此地价随房价一起只涨不降,地价记录经常被刷新,这些创纪录的高价地便被称为“地王”。
 

今年以来一二线城市地王频出
 
拿5月份来说,5月5日,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让,经过近3个小时的角逐,三宗地块的纯商品房部分拍出了 3.38万元/㎡、 3.52万/㎡、 3.57万/㎡的单价,均刷新各自区域“地王”价格。
 
昌平区、大兴区各自位于帝都的什么位置,你搜搜就知道了,反正,进趟城不容易。
 
同样是5月5日,在杭州,阳光城以 19846.39元/㎡的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录,成为萧山地王。
 
当然,萧山离杭州市区也远着呢。资料显示,原先萧山归属绍兴管辖,所以很多萧山人很长一段时间对杭州没有归属感。呵呵哒。
 
5月11日,上海举行“3·25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会,奉贤区、松江区三幅纯宅地分别被象屿联合体、格力、融创以 22625元/㎡、 37674元/㎡、 38291.33元/㎡的单价拿下,成交溢价均超过100%,且先后刷新各自区域的“地王”。
 
财叔只想说一句,奉贤,是上海一个看海的地方。。。
 
据统计,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市在内的21座城市, 2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。
 

地王折射市场火热
 
这么多地王相继出现,是因为房地产行业异常景气吗?
 
据不完全统计,这些拿到"地王"的房企,大多数自身业绩并不理想,有些甚至不惜透支半年以上的营收、负债累累参与豪赌。比如前不久以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。
 
既然自身业绩并没有十分良好,为何非要不计成本豪赌明天?这其中主要有以下几点原因:
 
首先,目前房地产市场中出现的一个现象是 “不缺钱,缺项目。”以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。而且,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。因此,整个房地产市场并不缺钱,只却项目。
 
其次,房企拿地越来越激进,也将土地市场准入门槛逐渐提高。拿这次周浦的地王来说,地块出让条件上规定:"该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府。"也就是说,本次拍卖地块中仅80%面积为可售商品住宅。15%的房源需要企业自持,这对于上海住宅项目来说是史无前例的,意味着这部分项目不能出售,房企的资金会长期沉淀在项目中,对资金回笼产生一定压力。
 
由此可以想象,随着调控的深入,今后拿地条件必然越来越苛刻,因此房企势必想要尽可能早地去拿一些地块。
 
另外,开发商轮流坐庄、 通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的惯用手段。上海泗泾地王诞生后,最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。
 

房价“回光返照”?
 
其实,如今这种地王频现的局面并不是第一次出现。 早在07年,由于房价快速上涨,就已出现过地王频现的场面。然而好景不长,2008年上半年,中国房地产市场即出现“阵痛”,许多昔日“地王”纷纷折戟,一些“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。2008年1~5月份,房地产市场成交量大幅下滑,4、5月份,一线城市房价下跌至谷底。
 
与08年一样,如今这一轮房价涨势迅猛,可以说把未来数年的上涨空间都已透支。而且京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经出现下滑;尽管部分核心二三线城市楼市火爆,但其楼市调控政策出台已经指日可待,或许下半年这些城市就将步入调整期。面粉比面包还要贵的局面本身就不合理,因此目前这种地王频现的局面不会持续太久。
 
购房不宜盲目追高
 
地王频现局面难以持续,土地市场泡沫终会破灭,因此投资者最好不要盲目追着“地王”周边涨价楼盘跑。一个区域的地王项目往往都会打造成区域内的高端豪宅销售,价格和品质都以豪宅为标准,其他在售的新房和二手房,本身定位上就多以刚需为主,却没有拔高品质。你帮开发商解了套,被套牢的可能就是你自己。
 
(部分内容来源自搜狐、新浪)

来源:财神金(微信ID:shijumoney)
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