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深圳又疯了!最可怕的是什么?吴晓波:房价背后的操盘手

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2016-5-26 14:52:24 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]


深圳楼市又疯了!


调控药效只有2个月?


5月21日,深圳光明区中粮云景国际开盘,到场人数达1500,临时加推了3次,最后592套全部售出,吸金20亿。



4月中旬开盘的半岛城邦3期则吸金57亿元,深业东岭开盘5小时也劲销九成


大家总结在深圳工作的工薪阶层,深圳要买房,必须基本满足几个条件:


1、月薪过2万

2、年终奖过10万

3、公积金足够缴纳

4、公司给你一大笔无息垫付


高房价之下,逃离深圳的不仅是无法安居乐业的人,还有被逼走的大批企业。


最近,一篇名为《千万别让华为跑了》的文章火了。这篇文章说,华为已经在逐渐搬离深圳,因为无法承受深圳的高房价高成本。


当人们惊叹深圳奇迹时,是因为有华为、腾讯、万科、招商银行、中兴、富士康、创维、康佳、比亚迪等一些企业非常牛逼的存在。


然而在不可逆的高房价面前,华为选择去东莞,中兴也将去河源,富士康在河南已有工厂,且还在考虑印度等地。众多大企业已经沦陷,更不用说资金实力不怎么雄厚的创业公司。


有人预测,高房价将拖垮深圳!


可怕的不是华为跑了可怕的是大量中小企业,大量创新型企业苦苦挣扎,不堪高房价而离去,而这背后却是深圳整个创新科技产业生态的逐渐衰退。


可怕的不是低端人才离开深圳而是所有的年轻人觉得即使努力奋斗,没有未来,因为买不起房。他们开始离开这座城市,而这座城市对于年轻大学生,已没有吸引力。


最可怕的是深圳没有了创新的精神,没有追求科技精神,而沉湎于土地收入、房地产GDP等的泡沫中,容易毁灭了一个城市过去辉煌的发展基础。


华为跑了,深圳还能剩下什么呢?一种积极向上的创业精神没了。


乱象不断,不破不灭不罢休


如果说深圳是迟来的“死灰复燃”,那么上海地王早就出来刷新大众三观了。


5月11日、18日,上海土地市场迎来3.25新政后头两次土地出让,共产生了四个地王。最后由保利以54.5亿拿下的浦东新区周浦纯住宅地块,保本售价高达7.9万/平方米。消息一出,一片哗然。


在苏州,政府为了控制过快上涨的房价,规定土地拍卖限价,超过限价的拍卖无效,为的就是不让出现“地王”。


在广州,有房地产中介一天连开18家门店。


在厦门,曾经偏远的岛外,单价2万以下房源即将绝迹,普遍3万正在成为事实。今年4月,厦门新房价格同比涨幅高达21.5%。


今年4月,南京新房价格同比涨幅高达21.3%。


那种渴望通过买房走上人生巅峰的信念已经蔓延到了许多二、三线城市的居民心里。


而这也导致了各种炒房乱象:今年1~4月,南京四个月离婚猛增五成,原因和房价大涨有关——离婚能省下相当于总房价0.5%的契税。


前社科院金融研究所研究员易宪容认为,中国楼市疯狂,不到幻想破灭不会罢休。


易宪容称,中国的房地产市场经过这一轮的疯狂之后,泡沫已经吹得巨大,泡沫破灭是谁也无法阻挡的事情,只不过是时间问题。5月9日人民日报的文章明确,严厉反对用金融的高杠杆把房价炒作高。如果住房是用于居住而不能投机炒作,那么目前抢入房地产市场者可能是接最后一棒者。


吴晓波:房价背后的操盘手


房价的涨跌不是道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。我们每一个人,其实都是房价背后的操盘手。

 

来源:吴晓波频道(wuxiaobopd)

作者:吴晓波

本文已获得吴晓波频道授权,推荐关注财经第一自媒体-吴晓波频道”。


1


在全国省会级城市里,重庆经济正在成为一个“神话”,它的各项增长指数居于第一,然而房价却一直比较稳健,在过去的五年里,只涨了12%。究其原因,是因为那里有一个神一样的操盘手。


从2008年开始,重庆市政府试行一种叫做地票制的改革,就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,然后腾出建设用地指标,由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。


在八年间,重庆地票交易17万亩,交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格,2008年的起拍价为4万元/亩,2011年8月以后,最低交易保护价调整为17.8万元/亩。


简单地说,就是重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主,将土地从农民手中交易出来,然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中,政府适度地保护了农民的收益,同时保持极大的耐心,将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中,从而成为了最大的获益者。




与重庆相映成对照的是杭州市。


这座城市是全国商品房改革的早期标本,早在1990年代末,拜“温州炒房团”所赐,杭州房价率先上涨,一度超过上海、北京,成为极具风向标意义的“杭州现象”。然而,到2009年政府换届,杭州一年出让土地获得收入1200亿元,相当于当年度预期内财政收入的一倍左右,超过北上广深四大一线城市成为全国最高。


后来的几年里,杭州经济增长颇为健康,更随阿里巴巴的崛起而成为“电子商务之都”和互联网创业的热土,但是,因土地供给过度,该市房价大幅跳水,景象惨淡,迄今还在恢复的残喘之中。

 

2


说到房价上涨,人人心中有一本酸甜账。毫无疑问,在过去的二十年里,它是社会财富的最大变压器和分配场。




那么,谁是中国房价背后的操盘手?


在1990年代末的一段时间里,人们认为中国房价的操纵者是投机客,尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表,他们捧着大捆大捆的现金,冲进一座安静的城市,然后活生生地坐地起价,弄得人心惶惶,鸡犬不宁;


到了本世纪初,人们发现真正的房价操盘手是开发商。他们的确得到了太大的利益,从2003年到2014年,胡润富豪榜里的前一百位有钱人中,地产商占到了六成,而在《财富》世界500强的排行榜上,中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。我们的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题,“开发商的血液里到底有没有流着道德的血液?”


再到后来,人们发现,原来最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中,土地价格和各项税费占到了65%左右的比例,而在全国绝大多数的县级财政收入中,土地出让金的收入约占到了45%的权重。无论是重庆还是杭州,其房价的波动及从波动中获得的利益,政府从来是最大和最具支配能力的那一个。

 

3


到今天,我们大概都明白了一个道理,房价的涨跌不是一个道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。




所谓的预期,是你对中国经济增长和城市化进程的判断。


在过去的几年里,不乏有睿智的经济学者预测房价即将下跌,有些大胆的同学,甚至给出了崩盘的具体时间节点,为此,他们动用了很多西方的理论,比如人口红利理论、中等收入陷阱理论、大城市病理论等等。


但是,现实比理论要诡异得多,如今,这些专家都已经木化成了“砖家”。究其原因,是他们对预期的判断产生了偏差。


中国房价泡沫破灭的前提,首先是人民币泡沫的破灭,最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现,则取决于两个改革的失败,第一是产业经济转型的失败,第二是社会制度改革对经济改革的反制。


所谓的周期游戏,是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。


中国当今排名前十的房地产开发商,无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期,他们大胆从政府手中低价吸纳土地,形成财务上的高杠杆性,而在经济复苏及货币宽松时期,则快速出售,积累现金,等待下一轮紧缩周期的到来。


在过去的二十年里,中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期,而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。


我们常常看到一个景象,很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者,是所有行业里负债率最高的,可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血,野蛮壮大。其实,这正是周期的秘密。



 

4


中国的房价肯定是一个泡沫。


在这一场与预期和周期有关的游戏里,财富重新分配的过程,就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程,其中的参与者,包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。


在这个意义上,我们每一个人都是房价背后的操盘手,而每一座城市的房价涨跌,基本上是操盘手之间的博弈战争。


在房地产界,重庆市场是一个绕开走的城市,因为在那里,政府是神一样的存在,他们得到了泡沫生成中最大的那一个部分。


开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京,在那里,政府与开发商含情脉脉,共同操盘,把预期舔得盘干碗净。


最后剩下来的,是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后,他们发现,能够吃到的预期已经烟消云散,沮丧与反叛便正式开始了。这一景象,至少在电视剧里已经出现,从几年前的《蜗居》到最近的《欢乐颂》。


来源:21财闻汇(微信ID:jiayou21cbh)


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