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谢逸枫:没拐点!广州楼市房价还在上涨周期

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2016-5-23 19:43:53 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

别听信拐点论的瞎掰,更别信房价下跌论的荒谬,广州楼市房价还在上涨周期。根据月或一季的短期量价数据、库存、政策判断拐点是否到来,这是缺乏科学性与客观性,非常不符合市场供求基本原理。由于广州房地产市场的供求基本平稳,尽管房价、成交量因政策、货币的调整,出现短期性波动,属于正常的现象。


从需求端看,广州楼市总体比较成熟,需求量逐年增加,地价上涨的幅度已经超过房价,人口增加也加快了,三改与城市拆迁产生新的住房需求。从供应端看,广州楼市已经连续多年的住宅供应减少,库存去化周期才低10个月,新增商品住宅放缓。从政策与货币量看,对于还在实施限购、限贷政策的广州楼市,说明广州楼市不担心没人买房子,更加不担心库存问题。

 

第一是国家统计局的广州房价形势看。2016年5月18日,国家统计局公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。4月,广州一手楼房价环比上涨2.4%,从去年4月开始,连涨13个月了。四个一线城市中,上海环比上涨最高,为3.1%。其次是北京,环比上涨2.7%。而深圳,4月一手房价涨幅则是垫底,环比上涨2.3%,低于广州2.4%。4月广州一手楼房价同比上涨17.6%, 广州房价同比自2015年8月止跌上涨  ,截止2016年4月 ,已连续9个月上涨。


值得注意的是,广州二手房价格4月环比上涨2.6%,同比上涨20.3%,同环比均高于一手住宅。一线城市中,北京二手房价环比上涨最大,为3.7%,而同比则上涨了37.2%。有意思的是,深圳二手房价同比虽然上涨了56.1%,超五成,但是环比则微跌了0.4%。

 



第二是地方民间数据看房价与成交情况看。广州楼市再创历史记录,截至5月18日,全市一手新建住宅的网签套数,达到40154套,均价15705元。这是自2010年来,网签突破4万套的最快记录,仅仅耗时138天,平均每天成交达到291套。众所周知,2013年是广州市场最火爆的时刻,但即便如此,也是5月30日才突破4万套大关,而2010年、2011年和2014年,都是8月之后才撞线。


值得关注的是,广州楼价非常平稳,最近三年,破4万套时的均价,都在1.5万/平上下,这也让不少刚需族,感受一份接纳和包容。其实,2016年广州楼市的调控政策,并没有实质性放松,但央行、财政部降准降息、营业税免征年限5改2等利好累积,让刚需大爆发,多个板块和项目因此受益。

 



第三是地方官方数据看房价与成交情况看。监控阳光家缘网签数据显示,4月广州新建商品房成交量达到10833套,比3月的10742套增幅了约0.8%。这是近5个月来,广州一手住宅网签量第三次破万。在一线城市中,广州的成交套数位居榜首。纵观北京、上海、深圳4月份的表现,与连续两个月破万套的广州对比,还是有点差强人意了。均价方面,四个一线城市的起伏不大,其中北京上涨较为明显,广州上涨幅度还是挺温柔的,而上海和深圳的均价则比3月有所下降。4月70城房价报告中,一线城市环比价格变动中,北京涨幅为3.0%,深圳涨幅为2.3%,上海3.6%。而广州涨幅为2.4%,已连涨13个月。

 



第四是地方民间数据显示,轻车熟路!广州一手住宅成交又破万套。终于,4月广州一手楼市网签定格在10833套,虽然仅比3月(10730套)小增了103套,增幅为1%,但成交量破万套,则是继2013年3月(10948套)之后37个月来楼市最好的成绩!猴赛雷,2016年才过去了4个月,就已经有两个月成功挤上了万套以上的宝座,刷新了两次记录!今年楼市似乎不火都不行。而网签均价么,则继续稳字当头,以15833元/平的成绩小胜3月,上涨0.33%!


为何买房那么多?原来开发商供应也给力!4月一手供应共计12190套,环比暴增127%,供应面积53.5万平,环比增加43%,有意思的是,面积增幅不到套数增幅的一半,这就意味着供应的单套面积普遍偏小,明显,刚需始终是市场制胜的法宝。如果说上面的数据表现属于维稳,那么接下来的数据才能体现楼市火热。

 

第五是合富统计数据显示,1-4月,广州新建商品住宅网签量价齐升。其中,网签面积372.54万㎡,为近几年来最大值,同比大幅增长33.1%;网签均价15926元/㎡,同比增长8.5%,增幅不小。1-4月广州楼市取得如此好的成绩,主要原因有:广东省供给侧改革之房地产去库存政策出台,使市场产生广州会放松限购的预判,吸引潜在购房者积极入市;深圳、上海市场快速上涨使整体市场,特别是一二线城市市场预期向更为积极转变;自2015年中以来广州房价一直不断上涨,购房者出于追涨心理,积极入市。


从广州新建商品住宅成交面积月度走势来看,除2月份略微减少6%外,2016年1月、3月、4月实现不同幅度增长,分别同比上涨11%、90%和44%。其中,3月和4月份的成交量涨近一倍或一半,是近几年中的最大值。

 

1-4月,除番禺外,广州其它各区新建商品住宅网签量均有不同程度增长。增城以网签78.5万㎡的成绩位列各区第一,远超其它各区;黄埔、花都、南沙、番禺分别以56万㎡、49.8万㎡、48.6万㎡和43.4万㎡的网签面积依次排第二到第五位;从化、荔湾网签面积分别为25.1万㎡和24.3万㎡;其它各区均不足20万㎡。从各区成交面积增长情况看,荔湾得益于广钢新城多个新盘相继推出,且市场对该板块的企盼和认同度较高,同比涨幅最大,约1.2倍。

 

增城、黄埔同比涨幅分别高达72%和54%,除了有不少新货推出之外,它们一贯是广州需求量最大的两个区域,随着市场向好,潜在需求必会大幅释放。天河同比大增五成,主要原因是供给增加,充分发挥了其中心城区的功能。花都、南沙供应充足,对是否放松限购最为敏感,潜在需求在广东省供给侧改革之去库存政策出台后大量释放。番禺刚需产品供应不足是其成交量下跌的主要原因;其它区域受整体市场上行的趋势影响成交量均有不同程度增加。

 

从价格走势看,2015年来广州新建商品住宅网签均价在波动中逐步上涨。价格波动主要是成交区域结构引起的,而整体上升的趋势是市场的真实反映。1-4月,越秀、天河、海珠仍然是广州房价最高区域。天河、从化、白云、荔湾、花都房价同比涨幅依次位列前五,均在10%以上;南沙、番禺房价分别同比增长9.8%和9.7%,接近10%;其它区域同比增幅均在6.5%以下。天河、白云房价涨幅分别高达13.7%和12.4%,主要是由于部分高价盘出货加快,且售价有所提高,从而提高均价。如天河高端楼盘汇悦台、凯旋新世界、尚东君御等销量均有较多增加,且售价也有提升;白云恒大御府、佳兆业天御、华发四季等地王项目进入销售阶段,且均价较高,很大程度上拉高了区域价格。

 


从化区域热销大盘如珠江壹城等提价幅度较大,以及新入市楼盘如方圆泉溪月岛售价较高而使得房价涨幅高达13%。实际上荔湾房价涨幅不止11.4%,应该更高。一方面广钢新城房价拉高整个区域的房价,另一方面珠光御景壹号由于有不少单位为多年前低价内部认购集中网签,从而又降低了区域房价。花都房价在2015年之前一段时间内停止不前,在市场整体向上及区域大盘热销的带动下实现一些补涨。更重要的是,花都房价很大程度上取决于万达旅游城的售价,万达旅游城成交量在花都区占很大的比重。

 


南沙自贸区魅力不减,购房热情仍然较高。在商业逐步成长,自贸区建设取得一定成果之后,多数楼盘大幅涨价,南沙整体房价实现较理想的增长。番禺房价同比增长9.7%,有较大的涨幅,有两方面较为重要的原因,一是区域内热销楼盘正常涨价,二是新入市高品质楼盘如融穗澜湾、保利红馆等售价较高。增城、黄埔需求量大的同时供应充足,以稳价走量为主,调价幅度并不大;越秀房价上涨5.9%为销量增加引起的正常调价。总之,房价上涨幅度大的区域,多数是由于热销楼盘涨价和新入市楼盘售价较高引起的;房价上涨幅度小的区域,主要是销量增加引起的正常调价。

 

5月初,广州新建商品住宅可售面积约860万㎡,按前4月月均销售93万㎡计算,去化周期在9个月左右,比年初10.1个月缩短了1个月,处于较正常范围。可售库存主要集中在外围区域,中心城区库存较少。花都、增城、番禺和南沙四个区域库存最多,四区合计占广州全市73%。外围区域可售库存去化周期相对较长,中心区域较短。花都、番禺、海珠、南沙可售库存去化周期最长,均在10个月以上,其它区域去化周期短于10个月。中心区之一海珠区库存不多但去化周期达11个月,比其它中心区长得多,也比广州平均9个月的去化期长。

 

外围区之一增城虽然库存量大但销售量大,去化周期较短,仅为8个月,短于广州平均水平。与年初相比,荔湾、越秀、黄埔、天河、增城可售去化周期不同程度缩短,番禺、海珠可售去化周期略有拉长,其它区域变化不大。一般来说,去化周期在5个月及以下的,市场火爆的条件下,价格上升会加快。就未售库存而言,5月初广州商品住宅未售库存约1780万㎡,去化周期约19个月,高于目标控制线16个月以下。广州后续供应较为充足,存在一定的去化压力。从库存与房价变动的关系看,广州房价暂不会大幅上升。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

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