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谢逸枫:4月全国70城一二三线房价首次全面上涨

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2016-5-19 16:49:01 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

2016年5月18日上午09时30分国家统计局发布2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:


一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况


一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%。


二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有46个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为63.4%,最低为下降3.2%。


二、二手住宅价格变动情况


一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有51个,持平的城市有9个。环比价格变动中,最高涨幅为6.8%,最低为下降0.4%。


二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,上涨的城市有47个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为56.1%,最低为下降7.2%。


 

对此,著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫进行了解读:

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言:“4月房价全线猛涨,涨幅“爆表”,创2014年以来房价调整期上涨城市最多,涨幅最高的月份。一方面是房价环比上涨城市自2014年2月份以来首次达到65个,比上月62个增加3个,创27个月最高上涨城市数量新纪录。另一方面是房价同比上涨城市自2014年9月份以来首次超过50个,达到51个,比上月40个增加11个,创20个月最高上涨城市数量新纪录。毫无疑问,表明房价调整期正式结束,转入全面进入上涨通道,二三线城市房价接力上涨不可避免。二季度楼市持续火爆,意味着70个大中城市迎来全线普遍上涨。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“4月70城房价总体延续上涨态势,一二三线城市房价异常火爆,未来不排除四线城市跟涨。其一是4月环同比房价加速上涨,涨幅继续扩大。其二是4月一线城市房价普遍集体暴涨,环比涨幅收窄,但仍偏高。而同比房价大幅上涨,涨幅不断扩大。其三是4月一线城市房价暴涨已经蔓延至二三线城市,房价正在快速的上涨。其四是4月三线城市房价环比已经连续3个月上涨了,房价由筑底转入上涨。其五是深圳房价已经连续第2个月上涨超过60%以上幅度,4月深圳房价同比涨幅再次突破60%以上,达到63.4%,比上月62.5%高出0.9%,再次爆了自70大中城市房价指数表。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“市场房价分化不断加深,其中一线城市房价全面上涨加速,深圳上涨最凶猛。大多数二三线城市房价上涨,少数三四线城市房价下跌。一是一线城市房价一直领涨全国,其中深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市,连续17个月上涨,同比上涨63.4%,扮演房价上涨的“领头羊”角色。二是4份房价上涨基本普遍上涨。三是三线城市房价已经开始筑底了,连续3个月上涨。四是4月全国房地产市场分化的走势不变,一二线城市与三四线明显的不同。因此,从2014年6月一线城市进入全面房价下跌,到2015年3月一线城市进入全面企稳,持续11个月的市场调整在2015年4月已趋于结束,预计2016年5月城市房价继续分化。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析:“当前70城市房价已经进入快速上涨阶段,并且房价上涨的火苗不断蔓延至周围城市。由于一线城市与11个二线城市调控收紧,导致需求不断向外流,购买力集中在周围城市,推高了房价。实质上,房价“任性”疯狂上涨背后,真正的逻辑是供需失衡与库存下降及土地供应下降、稳增长的压力大、货币超发、房贷宽松。目前的调控收紧政策短期无法抚平市场波动,预计5月房价还会继续上涨,上涨城市不断蔓延到二三四线城市。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“按4月70城房价环比指数看,房价上涨凶猛,涨幅与上涨的城市不断上升,一线房价暴涨已经全面蔓延到二三线城市。一是房价环比连续上涨13个月,涨幅翻倍上涨。4月环比上涨超过1.2%,3月上涨1.2%,2月上涨超过0.6%,1月上涨0.4%,去年12月环比上涨的0.2%,与11月的0.2%,10月的0.13%、9月0.15%、8月0.16%,连续13个月上涨。二是4月环比上涨城市不断增加,首次达到60个以上,4月达到65个,比上月增加3个。三是4月环比上涨最高为二线城市,基本占了前三位。分别为合肥5.8%、厦门5.3%、南京4.4%。四是一线房价环比涨幅放缓。环比连跌11个月后保持13个月全面上涨,北上广深环比上涨分别为3.0%、3.6%、2.4%、2.3%。预计2016月4月房价环比涨幅会收窄,仍保持上涨的态势。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“按国家统计局数据显示,本轮70城房价上涨的第一个拐点,出现在2015年4月,环比涨幅由负转正,之前连降跌11个月[2014年5月-2015年3月],可称为楼市冬天。而到2015年4月房价环比首次上涨,正式迎来楼市春天,已经连续上涨13个月。而按照上海易居统计数据显示,本轮70城房价上涨的第一个拐点,出现在2015年5月,环比涨幅由负转正,之前连降跌12个月[2014年5月-2015年4月],可称为楼市冬天。而到2015年5月房价环比首次上涨,正式迎来楼市春天,已经连续上涨12个月。因此,中国房地产市场上行周期预计会延续到2017年,2016年房价上涨是主旋律。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“70城房价环比指数连续上涨13个月,4月猛涨,涨幅扩大,主要源于六股力量的推动。一是利好政策积累效果呈现,前期的限购、限贷、限价、限签、限售、限外等政策松绑,大量的新增改善与投资需求爆发。二是宽松房贷政策。房贷首付、利率不断的下调,购房、投资入市门槛下降,提高了支付房款能力,住房与投资需求集中入市。三是减税政策的利好,购房成本不断降低,吸引大量的住房需求。四是市场供应减少,库存由正增长转入负增长,土地供应持续下降,供不应求。五是股市、非房贷、银行金融理财、互联网金融产品理财、热钱的资金纷纷转战楼市,市场流动性增强楼市资金面,导致房价水涨船高。六是货币超发,信贷放水,房贷加杠杆,一线与热点二线城市楼市火爆,蔓延到更多二三线城市,导致集体全线房价上涨。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“ 按4月70城房价同比指数看,总体延续上月上涨趋势,涨幅不断扩大,呈现暴涨的形势,预计2016年5月房价继续上涨。一是4月同比上涨超过9%,比上月超过8%还高,连续上涨9个月。4月同比上涨超过9%,3月同比上涨超过8%,2月同比上涨超过7.7%的涨幅。去年12月7.7%,11月上涨2.4%,10月上涨1.7%,9月1.9%,8月首次止降转涨1.7%,结束了连续11月下降期,连续9月上涨。二是4月上涨城市20个月以来首次达到51个,比上月增加11个。三是4月一线城市普遍暴涨,整体房价同比上涨超过30%。其中最高的深圳达到63.4%。4月北、上、广、深同比涨幅分别为20.2%、34.2%、17.6%、63.4%。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“ 按照国家统计局数据显示,本轮70城房价上涨的第二个拐点,出现在2015年8月,同比涨幅由负转正,之前连降跌11个月[2014年9月-2015年7月],可称为楼市冬天。而到2015年8月房价同比首次上涨,正式迎来楼市春天,已经连续上涨9个月。而按照上海易居统计数据显示,本轮70城房价上涨的第二个拐点,出现在2015年12月,之前连降跌15个月[2014年9月-2015年11月],可称为楼市冬天。2015年12月,同比涨幅终于由负转正,即房价水平重新反弹到了一年之前,比一年之前还要高一点,已经连续上涨5个月,正式迎来楼市春天。因此,房地产市场上行周期没有结束,预计会延续到2017年。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“ 房价同比连续上涨9个月,4月涨幅不断的扩大。主要原因有四个方面:第一是4月深圳房价同比上涨63.4%,拉动4月同比整体涨幅,权重性与结构性因素导致决定的。第二是4月环比上涨的涨幅与累计的月份增加,同比上涨的城市数量扩增。第三是不排除国家统计局的统计方式与计算关系。第四是4月一线城市同比涨幅平均大,超过30%。同时,一线城市同比房价普遍暴涨,拉动70城同比平均价格的水平。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“深圳太疯狂了!已经连续第四次“爆表”,成为历史上第一个出现新建商品住宅价格指数同比四次超过50%的城市,创指数单月最高同比涨幅。1月深圳房价同比上涨52.7%,2月57.8%,3月62.5%,4月63.4%,再次打破单1月、2月、3月历史最高新纪录,创新1998年以来历史最高涨幅,已经连续12月个领涨全国。说明深圳房价同比远未见顶,下行拐点为之尚早的趋势。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“预计5月深圳房价会再次上涨,由于调控收紧与供应结构的调整,涨幅有望小幅度回落。一方面是深圳环比房价自2015年5月上涨7.7%见顶之后,房价趋小幅度回落6个月后转入2月回落,3月上涨、4月再次回落的态势,保持小幅度波动态势。另一方面是同比房价自2015年4月首次上涨1.8%之后,一路上涨到63.4%,涨幅逐月扩大的形势不变。毫无疑问,深圳作为全国房价上涨最凶猛、涨幅最高、最疯狂的领头羊城市,按当前供求与库存及市场形势看,预计2016年5月环比继续上涨,同比涨势不减,涨幅则会回落。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“当前深圳房价上涨动力逐渐减弱,呈现环比见顶拐点走势。1月深圳房价环比上涨4.1%,2月放缓回落到上涨3.6%,3月同比上涨3.7%、4月回落到2.3%,说明房价上涨放缓,涨幅不断的下降。自2014年11月止跌12月上涨,已经连续上涨了17个月。按照过去深圳几轮房价上涨周期看,表明深圳房价环比见顶已经来临,不排除房价上涨动力削弱导致房价提前现顶。其一是深圳前期市场需求集中的释放,利好政策基本要尽。其二是市场调控收紧,购房人的情绪产生观望的心理。其三是中央的个人房贷与税收优惠政策及限购放松都排除了深圳,一定程度上给市场压力。其四是场外配资的打击,减少了一定的投资投机需求。其五是深圳部分需求转移到周围的东莞、中山、惠州,市场需求的下降。因此,预计深圳房价仍会保持上涨的态势,涨幅则会放缓。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析:“4月深圳房价同比凶猛暴涨63.4%,自2015年4月止跌上涨,已经连续上涨了13个月。深圳房价上涨明显,在于供求关系和市场预期发生了变化。最根本原因就是供小于求、库存不足、土地供应持续下降与货币超发、房贷加杠杆、场外配资杠杆加杠杆、政策利好及炒股买房资金入市、投资需求膨胀爆发、房企捂盘、中介炒作。

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“未来深圳房价上涨压力巨大,不排除会继续暴涨的可能性。一是深圳面临了新房供应乏力的尴尬,去库存周期比较小。去库存周期在7个月以下,而新建住宅土地供应连续几年下降。二是货币超发,房贷加杠杆。货币的宽松与股市的火热之后,大量的资金进入楼市,投资需求疯狂入市。三是深圳吸引人口强大,住房需求旺盛。四是政策重叠的蝴蝶效应利好。五是深圳的财富增长过快,有钱人士越来越多,投资渠道少,需要增值保值。六是土地价格疯狂上涨,直接推高房价。七是部分股市资金进入楼市,加上货币放水与房贷加杠杆的效应。八是不排除房企捂盘、中介炒作的现象。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“当前深圳房价已经进入新一轮上涨通道,称为第二次上涨,主要是政策刺激与货币放水及投资投机、改善性需求入、房贷加杠杆、供求扭曲的五股力量推动。由于同比单月涨幅延续上涨,已经上涨了13个月。1月同比上涨52.7%,2月同比上涨57.8%、3月同比上涨62.5%、4月同比上涨63.4%。自去年深圳房价12月的47.5%、11月的44.6%、10月的40.5%,9月的38.3%、8月的31.8%、7月的24%、6月15.9%、5月的6.7% 、4月的1.8% 。因此,深圳房价不断的暴涨,最大的问题就是房贷加杠杆与货币泡沫及投机炒房风险,根本原因在新房供不应求与土地供应下降及库存不足、需求旺盛、投资渠道少、人民币贬值。预计深圳市政府会继续加强金融风险、市场的管控,增加供应。”


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者:谢逸枫

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