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深圳房价暴涨!2017房价或全面下滑?

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2016-5-6 15:51:08 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]
中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为,2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

   

中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果,对2016年的楼市和房价进行了全面的解读,看看今后楼市的动向如何,你再拿着小存折去买房吧! 

库存问题仍然存在 

 
中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为,一线城市和少量二线城市面临补库存难题,大多数二三四线城市则需要大力去库存。 

“近年来,房地产库存高企一直是社会各界高度关注的话题。”蓝皮书说,2015年末,全国商品房待售面积再创历史新高,如果再考虑同期继续增长的房屋施工面积,短期内全国房地产市场存在严重的供给过剩。 

2015年末,全国商品房待售面积再创历史新高,如果再考虑同期继续增长的房屋施工面积,短期内全国房地产市场存在严重的供给过剩。 

与此同时,房地产市场还存在严重的结构失衡问题,主要表现在三个方面: 第一,城市分化严重,导致区域性结构失衡,其中一线城市和少量二线城市库存迅速下降,而大多数二三四线城市则需要大力去库存; 第二,物业表现各异,导致各类型结构失衡,住宅库存相对办公楼和商业营业用房等非住宅库存受宏观经济和产业影响较小,市场表现较好; 第三,贫富差距拉大,导致需求侧结构失衡,其中城市非流动人口总体解决了住房困难,而大部分流动人口的住房问题难以有效解决。 

蓝皮书说,始于2011年的商品房库存大幅增加,导致市场空置严重和供需失衡,表明房地产市场机制配置资源能力和运行效率很低,其自身无法形成良好的内生循环机制和缺乏可持续发展动力。 

房地产业属于资金密集型行业,目前资金来源主要来自商业银行贷款,当商品房长期处于高库存状态时,房地产企业将容易陷入开发经营困境和资金链断裂情况,导致烂尾楼或发生企业负责人跑路现象,最终将加大系统性金融风险和带来严重的社会问题。 

取消首付限制减少库存 中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为,对房地产库存较大的地区或城市,短期内应该取消二套住房贷款利率、首付的限制,以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。 

课题组认为,首付降低5%~10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。 

蓝皮书执行主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强介绍,房地产市场经过一年多的调整,2015年,商品房销售成交价格总体上涨,住宅和办公楼的销售价格涨幅较高,而商业营业用房的销售价格则出现下跌;商品房销售量增幅由负转正,办公楼销售量增幅较大。 

王业强说,房地产库存水平依然较高,但增速明显下降,商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄,明显低于住房售价涨幅,但仍高于CPI涨幅;房地产开发投资低迷,住宅投资接近零增长;开发资金来源中,销售回款明显增加,其他来源资金萎缩;土地购置面积与土地成交价款均大幅下降,但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅;房屋新开工面积全线下降,施工面积小幅增加,仍处于库存去化期。 

房价2017年或下滑 

 
2015年下半年至今,一线城市房价经历轮番暴涨。根据百城房价指数,2015年和今年一季度,一线城市房价平均分别上涨16.1%和7.02%。 

中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为,2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。 

课题组分析,从房地产投资数据可以看到,2010年房地产投资增速达到顶点33%,此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段: 

1998~2010年的上升周期 

2011年以后的下降周期 

分析认为,这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的,2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查,25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。 

课题组说,2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束,也将导致房地产市场出现拐点。因此,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关,表现为一种人口现象。 

“而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。”蓝皮书说,2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美日,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,从2008年的1.58倍,迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍,整个经济的杠杆水平大幅上升。  

课题组说,当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭,减少资金大规模流出,以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右),在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策,应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。
   
对于2016年房地产价格走势的判断,课题组认为,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化: 

一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓 

二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显 

三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳 但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
  
来源:第一财经网(cbn-yicai)

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