70年友谊的小船说翻就翻?这颗地雷还能不能让人好好买房?

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2016-4-22 18:55:44 来自内容 来自手机 [ 复制链接 ]
小十这两天上班心不在焉,但一到下班就像打了鸡血一样,状态满满地冲回家开始翻箱倒柜,然后收拾干净,然后冥思苦想,然后再翻箱倒柜……如此周而复始地持续了好几天,绝不是在家里“寻宝”,而是在找传说中的“土地证”。苦寻未果,还着实郁闷了一阵子,幸好经友人提醒,说所在城市只发房产证没有土地证,才松了一口气。什么,你问我这么折腾是在锻炼身体?OMG,你们难道还没听说房屋土地使用权到期后还要再花 三成房价、三成房价、三成房价(重要的事情说三遍)续期的事吗? 

事情发生在温州,据媒体报道,温州一位市民在2013年买了一套75平米的二手房,今年发现土地证过期了(这套房子的土地使用权只有20年)。当地土地管理部门回复,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。经测算,如要续期,将要缴纳近20万元的出让金,约为房价的1/3。 

我的天呐!!!

 如果这种做法属实并全国推广,这让刚买完房、兜里一毛没有、彻底沦为“负二代”的小十情何以堪啊啊啊啊啊……当然,全国各地与小十“同命相怜”的网友们也情不自禁地开始吐槽:“100万买个房,住没多久,就要交几十万续费……”“花了几辈子的积蓄,贷款刚还掉,土地使用期又到了!”
   
网民的力量是强大的,温州一时间成为了众矢之的。当地政府对社会舆论的动向还是很敏感的,马上出来辟谣。温州国土部门表示,近几年温州有一批住宅的土地证将要到期,但到目前为止,尚未处理过一起类似的土地续期事件,所以土地使用权续期费用到底该怎么算,也没有现成的政策可循,相关解决方案正在研究中,之前媒体报道中的计算方法是不准确的。 

“温州事件”之所以会引起轩然大波,是因为房子对每个人的生活影响太大,对整个国民经济的影响也很大,某种程度上它的商品属性已经被超越,增加了很多情感化、人性化、社会化的内涵。所以,关于温州这件事,有必要深入研究一下它背后隐藏的问题。 

 
这里先回答几个疑问 

 

1、我买房子的时候已经交过钱了,为什么土地使用权续期还要再交钱? 

回答这个问题想要弄清楚房屋产权和土地使用权的关系。土地使用权是对土地所享有的权利,房屋产权是对土地上建造的房屋所拥有的权利。根据国家法律规定,土地上建造房屋的,房屋产权与土地使用权是合二为一的。土地使用权转移的,土地上的房屋相应的要一同转移;房屋转移的,土地使用权也相应一并转移。而我国的土地性质分为国有和集体所有,一般城市里造商品房的土地都是国有性质,而使用国有土地,每年需要交纳土地使用费。也就是说,你买房子的钱里,既包含购买房屋本身的钱,也包含购买造房土地的使用权的钱。房屋为所有权,是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须要续期。 

2、我拥有70年的房屋产权,土地使用权也是70年,为什么土地使用权会先到期? 房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年,但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证,中间可能会有一定的时间差,这就导致一种房、地年限脱节的情况出现,即土地使用权到期了,房屋所有权年限还没到。 这对买二手房的童鞋们影响比较大,可能会出现买的房子产权还有40年,土地使用权却只有30多年的情况。 

3、温州涉事房屋土地使用权为何仅20年? 1990年,温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易手续时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。在该政策实行初期,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,考虑到市民经济承受能力,在居住用地不超过最高年限的前提下,温州市区按20年到70年分档,由受让方自行选择的方式给予办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额,由此出现了一批土地使用权期限为20年的“特殊住宅”。不止温州,某业内人士表示,全国还有些其他城市的房子也有特例,比如重庆部分住宅只有50年,深圳部分80年代的住宅只有30年。 

4、土地使用权到期后,如何续期? 

《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。注意,这里是说 自动续期,而不像很多人所认为的那样是无偿续期。《土地法》则规定,“土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。”但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。 截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。 

5、不续期会有什么后果? 如果居民不缴纳土地出让金,相当于是在无偿使用这块土地,这种情况下,政府不能无偿、强制收回这块土地,但业主在进行房产转让、抵押等方面的权利可能会受限,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。 

温州的土地使用权续期事件,在国内并非首例。此前也有媒体报道,青岛阿里山小区的20年土地使用权续期,在业主交纳出让金时,以该区域过去1年的平均地价为计算基准,每平方米1000元,折算到建筑面积大约是60%,也就是说,一个100平的房子,要补缴6万块的地价。 

深圳罗湖国际商业大厦一批20年的土地使用权业主在续期时,深圳市政府出台《深圳市到期房地产续期若干规定》,明确“按照公告基准地价的35%补缴续期”(基准地价,是指土地在正常市场条件的熟地价格,包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”,一般按用途、区片、容积率等因素核定,一般相当于房价的三分之一,打个比方,300万的房产,要缴100万的土地出让金。 (相当于上海地区职工社会年平均工资的十几倍,反正小十光想一想就觉得心好累,感觉不会再爱了)。
   
今年3月,福田区长城大厦6栋一套80.6平方米的住宅的业主申请补交地价延期,补交了地价款44940元,将该房产的土地使用年期延至70年,性质仍为市场商品房;而根据家家顺、安居客和58同城数据,长城大厦的目前市价为8万元/平方米,该套房产市值约645万元,补交地价款仅为市值的0.7%。 

相比温州和青岛,深圳的做法无疑“温和”许多。与深圳毗邻的香港,做法又截然不同。香港《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》规定, 到期土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差饷的3%。差饷其实就是房产税,由政府向房屋或土地的拥有者征收,数额为房产年度总租金的5%,而续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%,那么3%*5%*房租收入=续期费用。比如一个100万的房子,月租金2000,年租金为24000,那么续期费=240003%*5%=36,象征意义更明显。 

但最令人在意的,还是国家对此的态度。未来住宅土地使用权陆续到期时,国家肯定会有所动作,虽然具体内容还不得而知,但政策设计的原则一定是“两个稳定”:即保证房地产市场稳定和社会稳定。 需要注意的是,住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期、是否有偿续期的问题,根据《立法法》的规定,解释权限属于立法机关即全国人大。 政策设计的方向主要是“收与不收”: 

1、免费续期。相关法律无明确规定,但已经出现的地方案例尚无此类做法;今明两年国家层面很可能会制定相关政策,也会参考地方实践,但“免费流”应不是主攻方向。 

2、收费续期。小十认为深圳的做法更有可能,毕竟温州的做法已经引起了社会民众的强烈反弹;

网上也有学者总结出两种方式:

一是大幅度降低“续期”的土地出让金;

二是以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。 

另外,还有学者提出,不同用途土地到期的续费解决标准应该不同,其中工业用地可以考虑有偿续费,且续费的价格可以适当抬高,毕竟产业存在升级换代。居住是基本生存需要,住宅的续费的程序和标准可以适度放宽。 

来源:识局 (微信号zhijuzk)

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