纠正提前还贷的错误结论，哪3类人适合提前还房贷？

每年12月，都是既紧张又激动的一个月：又可以提前还一部分房贷本金了。2020年12月已经提前还了5万元，本月计划继续提前还15万元。

一、关于提前还款的错误舆论

周围人听说我这计划，第一疑问便是：房贷是利率最低的贷款了，何必提前还呢?事实上，近两年我在论坛也看过不少内容讨论：有一笔闲钱，是提前还款还是理财赚钱？

记得有一个作者摆出两套计算公式，大致意思是这笔闲钱如果用来理财，预期收益是如何如何；而房贷利息是几何几何。再考虑到通胀因素，钱越发不值钱。最后得出的结论，毫无悬念是：理财收益高于房贷利率，就不要提前还了。还是留着理财吧。很多人也逐渐接受了这样的教育！

但是看似正确计算背后，实际上存在逻辑错误。以下是我的观点：

1、忽略了计算基数不同

房贷利息是按剩余还款本金计算，而自己的闲钱还没那么多，纵使收益高于房贷利率，也无济于事。

举个例子，房贷利率5.9%，理财收益有10%，看着理财收益能比房贷利息高。但未还房贷可能有100万，而闲钱只有20万。二者利息计算基数不同，远不是简单比较收益率就能分判断。

2、忽略了每个人贷款所处阶段不同

以我这份60万本金商业贷款为例，不提前还款，30年里共计需要支出70万利息。前10年本金预计可以还10万，但已还利息已经35万，占所有该还利息50%。中间10年23万，最后10年仅12万元。

房贷头几年几乎都在还利息，此话不假。所以是否提前还款，需要考虑自己的还款阶段。30年贷款已经还了15年了，就没必要提前还。如果刚买房没几年，那我还是建议尽力而为提前还。

说到每月房贷，我目前习惯用随手记神象云中负债账本，管理我的2套房贷：每月只需几分钟，详实记录一笔月供中本金和利息分别是多少。

1、每月公积金记为收入；
2、每月月供利息记为支出；
3、设置负债账户，本金记为转账。

好处也是显而易见，实时清楚已经还了多少利息，还剩多少本金没还。这也是我目前知悉自己房贷的最直接依据。

最后还有房贷利率，也是决定是否提前还款的重要因素。以我为例，申请贷款时，客户经理告知LPR利率预计得6.15%，只能被动接受，申请后能做的就是尽快提前还款。

而据我所知，全国不少城市房贷利率，并非都如我所在城市这般高，多在5.1-5.5%。那么是否提前还款，各人可以自己考量。

二、你适合提前还款么?

我自己总结了，适合提前还款的有这3类人：

1、非公积金贷、商贷利率打折的人

公积金贷款利率3.25%，堪称国家送温暖。商贷利率打折也是同理，早年甚至有人商贷打了7-8折。既然享受了低利率，也就无需在乎支出的那点利息了。

2、已还利息还未超过一半的人

利息还没超一半，说明贷款还在头几年。趁着利息多时提前还款，有助于减少未来利息支出。如果不清楚自己还了多少利息，也可以根据已还款时间粗略估算。等额本息：还没到还款期1/2。30年贷款，前12-15年适合提前还款，超过就不适合；等额本金：还没到还款期 1/3。

我则恰是因为处在刚贷款的前3年，很符合提前还款。

3、家庭近期没有大支出和投资的人

如果家庭短期内（3-5年）并没有换房换车的计划，也无稳定理财投资的渠道，那么年底有闲钱，也可以适当部分提前还款。

最后提醒，部分银行提前还款需要预约，最好提前与客户经理说好，避免没沟通耽搁。同时也要问清楚，提前还款是否需要交违约金，避免不必要支出。